О МЕТОДИКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЧАЛЬНОЙ ЦЕНЫ ПРЕДМЕТА АУКЦИОНА НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ



Кабинет Министров Республики Адыгея

Постановление

от 7 апреля 2010   № 56

О Методике определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории

В соответствии со статьей 46.3 Градостроительного кодекса Россий­ской Федерации, Законом Республики Адыгея «О градостроительной дея­тельности» Кабинет Министров Республики Адыгея

постановляет:

1 Утвердить Методику определения начальной цены предмета аук­циона па право заключения договора о развитии застроенной территории (далее -Методика) согласно приложению.

2 Рекомендовать органам местного самоуправления, принявшим ре­шение о развитии застроенных территорий, при определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застро­енной территории руководствоваться настоящей Методикой.

3. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Исполняющий обязанности

Премьер-министр

Республики Адыгея

А. Петрусенко

Приложение

к постановлению Кабинета Министров Республики Адыгея от  7 апреля       2010 года № 5б

Методика

определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории

I. Общие положения

1. Настоящая Методика устанавливает порядок определения началь­ной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии за­строенной территории (далее - начальная цена предмета аукциона).

2. При определении начальной цены предмета аукциона применяются экспертный и расчетный методы.

3.              Решение об использовании одного из методов определения на­чальной цены предмета аукциона принимается органами местного само­управления, принявшими решение о проведении аукциона на право заклю­чения договора о развитии застроенной территории.

II. Определение начальной цены предмета аукциона экспертным методом

1. Определение начальной цены предмета аукциона с применением экспертного метода осуществляется путем проведения оценки земельного участка, расположенного в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии (далее - земельный участок). При этом начальной ценой предмета аукциона будет являться рыночная стои­мость объекта оценки, определенная на основании оценки.

2. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с Феде­ральным законом «Об оценочной деятельности».

3. Дата проведения оценки земельного участка определяется стандар­тами и правилами оценочной деятельности, утвержденными саморегули­руемой организацией оценщиков в соответствии с федеральными стандар­тами оценки.

III. Определение начальной цены предмета аукциона расчетным методом

1. Начальная цена предмета аукциона расчетным методом устанавли­вается путем расчета разницы между доходами, которые будут получены застройщиком от исполнения договора о развитии застроенной территории, и расходами, которые он понесет в ходе исполнения указанного договора.

2.              Расчет начальной цены предмета аукциона с применением расчет­ного метода осуществляется по формуле:

НЦА = (Д-Р),где

Д - доходы, которые будут получены застройщиком в результате ис­полнения договора о развитии застроенной территории;

Р - расходы застройщика, которые сложатся в ходе исполнения дого­вора о развитии застроенной территории.

3.              Расчет дохода, который будет получен застройщиком в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляется по следующей формуле:

Д = Джилстр + Днп, где

Джилстр — доход, который будет получен от продажи жилых поме­щений;

Днп - доход, который будет получен от продажи нежилых помеще­ний.

Расчет дохода, который будет получен застройщиком от продажи жилых помещений, осуществляется по следующей формуле:

Джилстр = 8жд х Сржд, где

Бжд - общая площадь многоквартирных домов, прогнозируемых к размещению при развитии застроенной территории. Показатель площади многоквартирных домов, предполагаемых к размещению на территории, определяется органом местного самоуправления на основании местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - ут­вержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры) в соответ­ствии с плотностью жилого фонда и с учетом градостроительных регла­ментов, установленных в правилах землепользования и застройки для соот­ветствующей территориальной зоны;

Сржд - средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жило­го помещения в Республике Адыгея, определяемая Министерством регио­нального развития Российской Федерации.

Расчет дохода, который будет получен застройщиком от продажи нежилых помещений, осуществляется по следующей формуле:

Днп = Бнп х Црнп, где

Shii - полезная площадь нежилых помещений, которые будут по­строены в результате исполнения договора о развитии застроенной терри­тории, определяемая органом местного самоуправления;

Црнп - средняя рыночная стоимость одного квадратного метра нежи­лого помещения, определяемая органом местного самоуправления на осно­вании данных, предоставляемых территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Республике Адыгея.

3. Расчет расходов застройщика, которые сложатся в ходе исполне­ния договора о развитии застроенной территории, осуществляется по сле­дующей формуле:

Р = Ржп + Рнп + Савар + Свц + Синж + Н, где

Ржп - расходы застройщика, связанные со строительством жилых помещений;

Рнп - расходы застройщика, связанные со строительством нежилых помещений;

Савар - затраты застройщика на расселение из аварийного и ветхого жилого фонда в результате исполнения договора о развитии застроенной территории;

Свц - расходы застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые и нежилые помещения, принадлежащие собственникам в домах, признанных аварийными, или в строениях, не соответствующих градо­строительным регламентам и подлежащих сносу;

Синж — стоимость работ по обеспечению территории объектами ин­женерной инфраструктуры и благоустройству территории;

Н - расходы застройщика по уплате налога на прибыль, которая бу­дет получена в ходе исполнения договора о развитии застроенной террито­рии.

Расчет расходов застройщика, связанных со строительством много­квартирных домов, осуществляется по следующей формуле:

Ржп = Бжп х Сстржп, где

Бжп - площадь многоквартирных домов, предполагаемых к размеще­нию при развитии застроенной территории. Показатель площади много­квартирных домов, предполагаемых к размещению в квартале, определяет­ся органом местного самоуправления на основании местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения та­кой территории объектами социального и коммунально-бытового назначе­ния, объектами инженерной инфраструктуры) в соответствии с плотностью жилого фонда и с учетом градостроительных регламентов, установленных в правилах землепользования и застройки для соответствующей территори­альной зоны;

Сстржп - средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади, определяемая Министерством регионального развития Российской Федерации.

Расчет расходов застройщика, связанных со строительством нежилых помещений, осуществляется по следующей формуле:

Рнп = Бнп х Сстрнп, где

SHn - общая площадь нежилых помещений, которые будут построе­ны в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, определяемая органом местного самоуправления;

Сстрнп — средняя фактическая стоимость строительства одного квад­ратного метра нежилой площади, определяемая органом местного само­управления на основании статистических данных, предоставляемых терри­ториальным органом Федеральной службы государственной статистики по Республике Адыгея.

Расчет расходов застройщика, связанных со строительством много­квартирных домов для расселения из аварийного и ветхого жилого фонда, осуществляется по следующей формуле:

Савар = SaBap x Сстржп + Свц, где

Saeap - площадь необходимых к строительству многоквартирных домов для расселения из аварийного жилого фонда в результате исполне­ния договора о развитии застроенной территории, определяемая органом местного самоуправления;

Сстржп — средняя фактическая стоимость строительства одного квад­ратного метра жилой площади, определяемая Министерством регионально­го развития Российской Федерации;

Свц - расходы застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые и нежилые помещения, принадлежащие собственникам в домах, признанных аварийными, а также ветхими, или в строениях, не соответст­вующих градостроительным регламентам и подлежащих сносу.

Расчет расходов застройщика по обеспечению территории объектами инженерной инфраструктуры и благоустройству территории определяется по формуле:

Синж = 8инж. сети кв + Ртех. под, где

8инж. сети кв - затраты на строительство наружных инженерных се­тей, определяемые Министерством регионального развития Российской Федерации;

Ртех. под — плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения определяется в соответствии с Федеральным законом «Об ос­новах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Расчет расходов застройщика по уплате налога на прибыль, которая будет получена в ходе исполнения договора о развитии застроенной терри­тории, определяется по следующей формуле:

Н = (Д-Р)хСт/100,где

Ст - ставка налога на прибыль, действующая на момент заключения договора.

4. Срок определения начальной цены предмета аукциона расчетным методом устанавливается органом местного самоуправления в решении о развитии застроенной территории с учетом местоположения и площади за­строенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, количества и площади зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.