Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления



Проект

1

КАБИНЕТ МИНИСТРОВ ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10.05.2017 № 178

Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

(ИЗМЕНЕНИЯ:

постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 04 октября 2017 г. № 397)

В соответствии с частью 3 статьи 4611 Градостроительного кодекса Российской Федерации Кабинет Министров Чувашской Республики   п о с т а н о в-л я е т:

1. Утвердить прилагаемую Методику определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

2. Настоящее постановление вступает в силу через десять дней после дня его официального опубликования.

Председатель

Кабинета Министров

Чувашской Республики И.Моторин

УтвержденА

постановлением

Кабинета Министров

Чувашской Республики

от 10.05.2017   № 178

М Е Т О Д И К А

определения начальной цены предмета аукциона

на право заключения договора о комплексном развитии территории

по инициативе органа местного самоуправления

I. Общие положения

1.1. Настоящая Методика устанавливает порядок определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее – начальная цена предмета аукциона).

1.2. При определении начальной цены предмета аукциона применяются экспертный и расчетный методы.

1.3. Решение об использовании одного из методов определения начальной цены предмета аукциона принимается уполномоченным органом местного самоуправления поселе­ния, городского округа Чувашской Республики (далее – орган местного самоуправления), принявшим решение о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее – аукцион).

II. Определение начальной цены

предмета аукциона экспертным методом

2.1. Определение начальной цены предмета аукциона с применением экспертного метода осуществляется путем проведения оценки земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления (далее – земельный участок). При этом начальной ценой предмета аукциона будет являться рыночная стоимость объекта оценки, определенная на основании оценки земельного участка.

2.2. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

III. Определение начальной цены

предмета аукциона расчетным методом

3.1. Определение начальной цены предмета аукциона с применением расчетного метода осуществляется путем расчета разницы между доходами, которые будут получены лицом, заключившим по результатам аукциона договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее соответственно – застройщик, договор о комплексном развитии территории), в результате исполнения договора о комплексном развитии территории, и расходами, которые понесет застройщик в результате исполнения данного договора.

3.2. Расчет начальной цены предмета аукциона с применением расчетного метода осуществляется по следующей формуле:

НЦА = Д – Р,

где:

Д – доходы, которые будут получены застройщиком в результате исполнения договора о комплексном развитии территории, тыс. рублей;

Р – расходы застройщика, которые он понесет в результате исполнения дого­вора о комплексном развитии территории, тыс. рублей.

3.2.1. Расчет доходов, которые будут получены застройщиком в результате исполнения договора о комплексном развитии территории, осуществляется по следующей формуле:

Д = Джил пом + Дн пом,

где:

Джил пом – доход, который будет получен застройщиком в результате исполне­ния договора о комплексном развитии территории от продажи жилых помещений, тыс. рублей;

Дн пом – доход, который будет получен застройщиком в результате исполне­ния договора о комплексном развитии территории от продажи нежилых помещений, тыс. рублей.

3.2.2. Расчет дохода, который будет получен застройщиком в результате ис­полнения договора о комплексном развитии территории от продажи жилых помещений, осуществляется по сле­дующей формуле:

Джил пом = Sжил пом  Ср жил пом,

где:

Sжил пом – общая площадь жилых помещений, которые будут построены, реконструированы в результате исполнения договора о комплексном развитии территории, определяемая органом местного самоуправления в соответствии с республиканскими и местными нормативами градостроительного проектирования, в соответствии с плотностью застройки жилищного фонда и с учетом градостроительных регламентов, установленных в правилах землепользо­вания и застройки для соответствующей территориальной зоны, кв. метров;

Ср жил пом – средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Чувашской Республике, определяемая федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, тыс. рублей.

(Абзац пятый в редакции постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 04 октября 2017 г. № 397)

3.2.3. Расчет дохода, который будет получен застройщиком в результате исполнения договора о комплексном развитии территории от продажи нежилых помещений, осуществляется по следующей формуле:

Дн пом = Sн пом  Ср н пом,

где:

Sн пом – площадь нежилых помещений объектов производственной и непроиз­водственной сфер, которые будут построены, реконструированы в результате исполнения договора о комплексном развитии территории, определяемая как максимальная площадь нежилых помещений в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объек­тами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения, кв. метров. В указанную площадь не включаются площади помещений объектов социальной инфраструктуры и иных объектов, которые в соответствии с договором о комплексном развитии территории будут переданы в муниципальную собственность;

Ср н пом – средняя рыночная стоимость одного квадратного метра нежилых помещений объектов социального и коммунально-бытового назначения, опреде­ляемая на основании отчета независимого оценщика, тыс. рублей.

3.2.4. Расчет расходов застройщика, которые он понесет в результате испол­нения договора о комплексном развитии территории, осуществляется по следующей формуле:

Р = Ржил пом + Рн пом + Рв ц + РППТ и инф + Н,

где:

Ржил пом – расходы застройщика, связанные со строительством, реконструкцией жилых поме­щений, тыс. рублей;

Рн пом – расходы застройщика, связанные со строительством, реконструкцией нежилых помещений, в том числе объектов социальной инфраструктуры (если договором о комплексном развитии территории обязанности по строительству объекта социальной инфраструктуры возлагаются на застройщика), тыс. рублей;

Рв ц – расходы застройщика, связанные с предоставлением возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого иму­щества, указанные в части 3 статьи 4610 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании утвержденной документации по планировке территории (если договором о комплексном развитии территории осуществление указанного мероприятия возлагается на застройщика), тыс. рублей;

РППТ и инф – расходы застройщика на подготовку проекта планировки террито­рии, включая проект межевания территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории, а также расходы, необходимые для реализации договора о комплексном развитии территории и возлагаемые указанным договором на застройщика, включая расходы, связанные с выполнением работ по обеспечению указанной территории объектами коммунальной, транспортной инфраструктуры и благоустройству указанной территории, расходы на образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества и иные затраты, необходимые для реализации договора о комплексном развитии территории, тыс. рублей;

Н – расходы застройщика, связанные с уплатой налога в связи с получением прибыли (дохода) в результате исполнения договора о комплексном раз­витии тер­ритории, тыс. рублей.

3.2.5. Расчет расходов застройщика, связанных со строительством, реконструкцией жилых помещений, осуществляется по следующей формуле:

Ржил пом = Sжил пом  Сстр жил пом,

где:

Sжил пом – общая площадь жилых помещений, которые будут построены, реконструированы в результате исполнения договора о комплексном развитии территории, определяемая органом местного самоуправления в соответствии с республиканскими и местными нормативами градостроительного проектирования, в соответствии с плотностью застройки жилищного фонда и с учетом градостроительных регламентов, установленных в правилах землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны, кв. метров;

Сстр жил пом – средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилого помещения, определяемая на основании укрупненных сметных нормативов для объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры, утверждаемых федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строи­тельства, архитектуры, градостроительства, тыс. рублей.

(Абзац пятый в редакции постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 04 октября 2017 г. № 397)

3.2.6. Расчет расходов застройщика, связанных со строительством, реконструкцией нежилых помещений, в том числе объектов социальной инфраструктуры (если договором о комплексном развитии территории обязанности по строительству объекта социальной инфраструктуры возлагаются на застройщика), осуществляется по следующей формуле:

Рн пом = Sн пом  Сстр н пом,

где:

Sн пом – площадь нежилых помещений объектов производственной и непроиз­водственной сфер, которые будут построены, реконструированы в результате исполнения договора о комплексном развитии территории, определяемая как максимальная площадь нежилых помещений в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения, кв. метров;

Сстр н пом – средняя стоимость строительства одного квадратного метра площади нежилых помещений, определяемая на основании укрупненных сметных нормативов для объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры, утверждаемых федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, тыс. рублей.

(Абзац пятый в редакции постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 04 октября 2017 г. № 397)

3.2.7. Расчет расходов застройщика на подготовку проекта планировки террито­рии, включая проект межевания территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии, а также расходов, необходимых для реализации договора о комплексном развитии территории и возлагаемых указанным договором на застройщика, включая расходы, связанные с выполнением работ по обеспечению указанной территории объектами коммунальной, транспортной инфраструктуры и благоустройству указанной территории, расходов на образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества и иных затрат, необходимых для реализа­ции договора о комплексном развитии территории, осуществляется по следующей формуле:

РППТ и инф = РППТ + Ринф + Риные,

где:

РППТ – расходы застройщика на подготовку проекта планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории, тыс. руб­лей;

Ринф – расходы застройщика, связанные со строительством коммунальной, транспортной инфраструктуры, включая плату за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (если обязательства по строительству указан­ных объектов договором о комплексном развитии территории возлагаются на застройщика), тыс. рублей;

Риные – расходы на образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества и иные затраты, необходимые для реализации договора о комплексном развитии территории (если обязательства по выполнению указанных мероприятий договором о комплексном развитии территории возлагаются на застрой­щика), тыс. рублей.

3.2.8. Расчет расходов застройщика, связанных с уплатой налога в связи с получением прибыли (дохода) в результате исполнения договора о комплексном развитии территории, осуществляется по следующей формуле:

Н = (Д – Р)  Ст,

где:

Д – доходы, которые будут получены застройщиком в результате исполнения договора о комплексном развитии территории, тыс. рублей;

Р – расходы застройщика, которые он понесет в результате исполнения договора о комплексном развитии территории, тыс. рублей;

Ст – ставка налога, подлежащего уплате в зависимости от прибыли (дохода), действующая на момент заключения договора о комплексном развитии территории, процентов.