Договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора



В1003488

В201003488

ОПУБЛИКОВАНО:

ВЕСТНИК ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РФ, N 8, СТР. 174, 2010г.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11.05.2010 N 16112/09

ДОГОВОР АРЕНДЫ СО МНОЖЕСТВЕННОСТЬЮ ЛИЦ

НА СТОРОНЕ АРЕНДАТОРА

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление администрации муниципального образования город-герой Новороссийск о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2009 по делу N А32-6404/2009-39/152 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2009 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А., Президиум установил следующее.

Постановлением главы администрации города Новороссийска от 25.07.1995 N 1736 акционерному обществу открытого типа "Теам" (правопредшественнику общества с ограниченной ответственностью "Теам"; далее - общество "Теам") предоставлен в аренду на 25 лет земельный участок площадью 20 000 кв. метров в существующих границах в районе железнодорожной петли с целевым использованием - под производственную базу.

Администрация города Новороссийска (далее - администрация, арендодатель) и общество "Теам" 23.10.1998 заключили договор аренды N 1173 (4700001355) (далее - договор аренды) указанного земельного участка сроком до 25.07.2020. Стороны установили в договоре ставку арендной платы и предусмотрели, что в дальнейшем по требованию арендодателя она может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство, нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края. Соглашение об изменении размера арендной платы оформляется приложением к договору аренды и подписывается сторонами.

Администрация и общество "Теам" 30.10.2006 заключили дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, в котором установили, что земельный участок площадью 7 258 кв. метров предоставлен для размещения автомобильного торгового центра и станции технического обслуживания, остальная площадь - 12 742 кв. метра - для эксплуатации производственной базы. Стороны уточнили расположение земельного участка: Восточный административный район, г. Новороссийск, ул. Железнодорожная петля, 8, парк А, кадастровый номер участка 23:47:01 09 008:0102.

Администрация, общество "Теам" и общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Плюс-М" (далее - общество "Фирма "Плюс-М") 30.03.2007 заключили договор (далее - договор от 30.03.2007), по условиям которого общество (арендатор-1) с согласия администрации (арендодателя) передает, а общество "Фирма "Плюс-М" (арендатор-2) принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 23:47:01 09 008:0102 площадью 6 132 кв. метра.

Пунктом 5 договора от 30.03.2007 предусмотрено, что с момента вступления его в силу ответственными перед арендодателем становятся арендатор-1 в части пользования земельным участком общей площадью 13 400 кв. метров и арендатор-2 в части пользования земельным участком общей площадью 6 132 кв. метра. Начисление арендной платы арендаторам за пользование земельным участком производится с 01.07.2007 (пункт 6 договора от 30.03.2007). Государственная регистрация названного договора осуществлена 22.06.2007. Действительность и заключенность данного договора в установленном порядке заинтересованными лицами не оспорены.

Считая, что в нарушение принятых по договору аренды обязательств общество "Теам" своевременно не вносит арендную плату, администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате за пользование земельным участком площадью 13 868 кв. метров (далее - спорный земельный участок) в размере 1 315 047 рублей 36 копеек за период с 01.01.2008 по 31.03.2009 и 135 266 рублей 82 копеек пеней за период с 11.01.2008 по 31.03.2009 (с учетом уточнения требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 25.09.2009 решение суда первой инстанции оставил без изменения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что у общества "Теам" не возникло обязательства по оплате за пользование спорным земельным участком, поскольку договор аренды земельного участка с измененной площадью сторонами не заключен, акт приема-передачи этого участка, доказательства государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.10.2006 об изменении предмета договора и нормативное обоснование расчета задолженности не представлены, кадастровый план спорного земельного участка в материалах дела отсутствует.

Суд не принял во внимание довод администрации об указании площади земельного участка (13 868 кв. метров) в расчете арендной платы, не подписанном ни администрацией, ни обществом "Теам", отметив, что данная площадь земельного участка не отражена в договоре аренды, дополнительном соглашении и представленный расчет свидетельствует об изменении условий договора аренды.

Суд кассационной инстанции, сославшись на правомерность выводов суда первой инстанции, указал, что о наличии договора от 30.03.2007 администрация в исковом заявлении не сообщала, названный договор в суд первой инстанции не представлялся. На этот договор администрация впервые сослалась в апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции, поданной в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, которая была ей возвращена определением от 16.07.2009 в связи с пропуском процессуального срока. Как указал суд кассационной инстанции, иск о взыскании платы за аренду земельного участка по договору от 30.03.2007 к арендаторам 1 и 2 не является предметом рассмотрения по настоящему делу.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что поскольку общество "Теам" не получило во владение и пользование спорный земельный участок, у него не возникло обязательства по оплате за пользование им.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции администрация просит эти судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации; НГР:Р0101942 использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы - земельный налог и арендная плата.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; НГР:Р9600379 обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно пункту 4.2.2 договора аренды общество "Теам" как арендатор обязалось своевременно вносить арендную плату за земельный участок площадью 20 000 кв. метров в соответствии с пунктом 3 договора.

Поскольку договор аренды и факт предоставления администрацией обществу "Теам" во владение и пользование всего указанного земельного участка не оспариваются, администрация была вправе требовать от общества уплаты соответствующей арендной платы как за весь участок, так и за его часть.

При таких условиях довод о том, что спорный земельный участок меньшего размера не был сформирован и передан обществу "Теам", не мог служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования администрации об уплате обществом арендной платы в меньшем размере исходя из меньшего размера земельного участка.

Кроме того, заявляя требование об уплате арендной платы исходя из меньшего размера земельного участка, администрация действовала добросовестно в соответствии с заключенным между нею, обществом "Теам" и обществом "Фирма "Плюс-М" договором от 30.03.2007 о передаче прав и обязанностей на часть земельного участка по договору аренды, о котором общество не могло не знать.

Суд кассационной инстанции, поддерживая позицию суда первой инстанции, не принял договор от 30.03.2007 в качестве доказательства. При этом суд кассационной инстанции указал, что арендатор-1 - ответчик по настоящему делу - сохранил за собой право аренды оставшейся после передачи 6 132 кв. метров части участка площадью 13 400 кв. метров, и, сославшись на изменение площади арендованного земельного участка с 20 000 кв. метров до 19 532 кв. метров и количества арендаторов, признал, что до формирования самостоятельных земельных участков единый объект аренды находится в пользовании двух лиц.

Данный вывод суда кассационной инстанции является обоснованным.

Согласно пункту 1 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Таким образом, в результате заключения между администрацией (арендодателем), обществом "Теам" и обществом "Фирма "Плюс-М" договора от 30.03.2007 в договоре аренды земельного участка возникла множественность лиц на стороне арендатора (общество "Теам" и общество "Фирма "Плюс-М").

Возможность заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации; НГР:Р9405309, а в определенных случаях и прямо допускается пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации; НГР:Р0101942. При этом, как следует из пунктов 19 и 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11; НГР:В0500710 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11), договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации; НГР:Р0101942.

При этом пунктом 20 постановления N 11 установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации; НГР:Р0102092, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поскольку договором от 30.03.2007, заключенным между арендодателем (администрацией) и соарендаторами (обществом "Фирма "Плюс-М" и обществом "Теам"), не предусмотрено иное, обязательство последних по внесению арендной платы за весь земельный участок является солидарным.

Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации; НГР:Р9600379 при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Вместе с тем, отказавшись на основании статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; НГР:Р0203806 рассматривать договор от 30.03.2007 в качестве нового доказательства, представленного администрацией в обоснование своих требований, суд кассационной инстанции, как и суд первой инстанции, не учел право администрации требовать от общества "Теам" внесения арендной платы как в полном, так и в меньшем размере на основании заключенного между ними договора аренды в соответствии с условиями этого договора и положениями Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации; НГР:Р0101942.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2009 по делу N А32-6404/2009-39/152 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2009 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

А.А. Иванов

[введено: 01.09.2010 редактор НЦПИ - Павозкова Е.А.]

[проверено: 03.09.2010 корректор НЦПИ - Гибадуллина Э.Р.]