[В СВЯЗИ С НЕПОЛНЫМ ИССЛЕДОВАНИЕМ АРБИТРАЖНЫМ СУДОМ ВСЕХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ, ДЕЛО ПО ИСКУ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА НАПРАВЛЕНО НА НОВОЕ РАССМОТРЕНИЕ]



В0002890

В200002890

ОПУБЛИКОВАНО:

ВЕСТНИК ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РФ, N 10, СТР. 19, 2000г.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                       11.07.2000 N 1081/00

[В связи с неполным исследованием арбитражным судом всех

обстоятельств, дело по иску о расторжении договора аренды с

правом выкупа направлено на новое рассмотрение]

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от 19.07.99, постановление апелляционной инстанции от 21.09.99 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-7619/99-1/132 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.99 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Агропромышленное акционерное общество закрытого типа "Приморское" (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Надежда" (арендатору) о расторжении договора аренды от 24.12.91 с правом выкупа.

Исковые требования мотивированы тем, что пунктом 4 договора предусмотрено изменение арендной платы по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов. Обществу "Надежда" были направлены предложения об изменении ежегодной ставки арендной платы, с чем оно не согласилось без объяснения причин.

До принятия решения истец, заявив ходатайство об уточнении исковых требований, просил суд не только расторгнуть договор аренды, но и освободить занимаемое помещение.

Решением от 19.07.99 в иске о расторжении договора аренды отказано, поскольку истец не доказал наличия договорных отношений с ответчиком. Одновременно суд признал договор аренды недействительным в связи с тем, что совхоз являлся ненадлежащим арендодателем, и обязал ответчика освободить занимаемое помещение.

Постановлением апелляционной инстанции от 21.09.99 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 16.11.99 решение и постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается все состоявшиеся по делу судебные акт отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между совхозом "Приморский" и гражданкой Недоспеловой Н.Н. 24.12.91 был заключен договор аренды с правом выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: пос. Приморский, ул. 383-й Стрелковой дивизии, 30, для использования под аптеку.

Срок действия договора сторонами установлен на 10 лет, с 1992 по 2002 год.

Признавая указанный договор аренды недействительным (ничтожным), судебные инстанции, сославшись на статьи 4 и 7 Основ гражданского законодательства об аренде, указали, что в период заключения договора имущество совхоза находилось в государственной собственности, а доказательств того, что собственник (государство) уполномочил совхоз сдавать в аренду государственное имущество, сторонами не представлено.

Суд сделал вывод, что на момент сдачи помещения в аренду гражданке Недоспеловой Н.Н. совхоз не мог выступать арендодателем по договору аренды.

Однако данный вывод суда является ошибочным.

Согласно статье 12 Конституции Российской Федерации от 12.04.78 с изменениями и дополнениями, внесенными законами РСФСР от 27.10.89, от 31.05.90, 16.06.90 и 15.12.90, собственностью совхозов являются произведенная ими продукция, средства производства и другое имущество, необходимое для осуществления их производственной и иной, не запрещенной законом деятельности.

Следовательно, в период заключения договора аренды совхоз мог выступать арендодателем своего имущества, в том числе спорного помещения. Поэтому суд обязан был рассмотреть спор по существу заявленных требований.

В дальнейшем в результате акционирования основных и оборотных средств совхоз был преобразована агропромышленное акционерное общество закрытого типа "Приморское", которое зарегистрировано постановлением администрации Темрюкского района Краснодарского края от 01.07.92 N 1768.

В период действия договора аренды гражданка Недоспелова Н.Н. 17.04.92 создала индивидуальное частное предприятие "Надежда", а затем, приведя учредительные документы предприятия в соответствие с действующим гражданским законодательством, 28.12.98 перерегистрировала его на общество с ограниченной ответственностью. Согласно уставу общества его учредителем является физическое лицо - Недоспелова Н.Н., и созданное общество по-прежнему осуществляет фармацевтическую деятельность.

Одним нэ доводов арбитражного суда об освобождении обществом "Надежда" спорного помещения являлось то, что ответчик не подтвердил правомерности своего нахождения в этом помещении.

Данный вывод суда нельзя признать достаточно обоснованным.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что гражданка Недоспелова Н.Н. занимает спорное помещение с 1987 гола как заведующая аптечным киоском, а с 1992 года, изменив только организационно-правовую форму предприятия и не меняя его деятельности, продолжает пользоваться этим помещением в соответствии с целями уставной деятельности и назначением имущества.

Являясь собственником спорного помещения, истец не возражал против пользования им ответчиком, что доказывают принимаемые от ответчика арендные платежи и предложение об изменении условий договора аренды в части увеличения ежегодной арендной платы. Данные факты подтверждаются определением Темрюкского районного суда Краснодарского края от 05.07.96 и определением судебной коллегии Краснодарского краевого суда от 09.01.97. Таким образом, истец своими действиями подтверждал, что договор аренды от 24.12.91 является действующим не только по отношению к гражданке Недоспеловой, но и к 000 "Надежда".

  Этим обстоятельствам судом оценки не дано.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

                           ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.07.99, постановление апелляционной инстанции от 21.09.99 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-7619/99-1/132 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.99 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Краснодарского края.

И.о. Председателя Высшего

Арбитражного Суда

   Российской Федерации                          М.К.Юков

[отформатировано: 06.10.2000 оператор НЦПИ - Батунина Г.П.]

[проверено: 09.10.2000 редактор НЦПИ - Вендер О.А.]