Действительность договора о залоге (ипотека)



В0704846

В200704846

ОПУБЛИКОВАНО:

ВЕСТНИК ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РФ, 01.02.2008, N 2, СТР. 105

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27.11.2007 N 9822/07

ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА О ЗАЛОГЕ (ИПОТЕКА)

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Исайчева В.Н.;

членов Президиума: Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Харчиковой Н.П. -

рассмотрел заявление открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (далее - Сбербанк) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи Харчиковой Н.П., Президиум установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Рахматуллин К.М. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Бадрашитовой И.М. и Сбербанку о признании частично недействительным заключенного между ответчиками договора о залоге от 24.03.2004 и об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеке) на спорную недвижимость.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что между ним (покупателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) заключен договор купли-продажи от 09.03.2004 N 1/04 здания кафе (не завершенного строительством), которое впоследствии неправомерно передано продавцом в залог Сбербанку по оспариваемому договору.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан (далее - регистрационная служба).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 договор о залоге от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе признан недействительным; в требовании к регистрационной службе исключить из реестра запись об ограничении права собственности отказано, поскольку служба к участию в деле в качестве ответчика не привлечена.

Удовлетворяя иск частично, суд исходил из того, что после заключения договора купли-продажи и передачи имущества покупателю, но до перехода к нему права собственности, подлежащего государственной регистрации, продавец не вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в залог.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 решение суда первой инстанции в отношении признания договора о залоге частично недействительным отменено, в удовлетворении этого требования отказано, поскольку на момент заключения договора о залоге право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за предпринимателем Бадрашитовой И.М.; договор о залоге соответствует требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договорам такого вида, а нарушение Бадрашитовой И.М. обязательств по договору купли-продажи не может служить основанием для признания договора о залоге недействительным. В остальной части решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.04.2007 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции Сбербанк просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права.

В отзыве на заявление предприниматель Рахматуллин К.М. просит оставить названные судебные акты в силе как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и отзыве на него, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты в части признания недействительной передачи в залог здания кафе по договору о залоге от 24.03.2004 подлежат отмене, постановление суда апелляционной инстанции от 29.01.2007 - оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судами, между Сбербанком (залогодержателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. с целью обеспечения исполнения предпринимателем обязательств по кредитному договору от 19.03.2004 N 3101163 заключен договор о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004, согласно которому предприниматель передала Сбербанку в залог в числе прочего здание кафе (не завершенное строительством) и право аренды земельного участка с кадастровым номером 16:04:010111:0040. Договор о залоге зарегистрирован регистрационной службой за регистрационным номером 16-04.0-10.2004-294.1.

Принадлежность здания кафе на праве собственности предпринимателю Бадрашитовой И.М. подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылаясь на то, что до возникновения залоговых правоотношений предприниматель Бадрашитова И.М. (продавец) заключила с предпринимателем Рахматуллиным К.М. (покупателем) договор купли-продажи здания кафе, которое фактически передано покупателю по акту приема-передачи от 16.03.2004, последний обратился с иском о признании договора о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Исходя из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; НГР:Р9703401 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.

Между тем переход права собственности на спорное здание кафе после заключения договора купли-продажи к предпринимателю Рахматуллину К.М. зарегистрирован не был. Собственником имущества оставалась Бадрашитова И.М., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2006 N 04/03/2006-32.

Как следует из положений пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; НГР:Р9803218 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оспариваемый договор о залоге от 24.03.2004 содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора залога недействительным, является правильным.

Передача предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи предпринимателю Рахматуллину К.М. (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции от 10.10.2006 и постановление суда кассационной инстанции от 25.04.2007 нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление суда апелляционной инстанции от 29.01.2007 следует оставить без изменения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007 по тому же делу отменить.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 по данному делу оставить без изменения.

Председательствующий

В.Н. ИСАЙЧЕВ

[введено: 07.04.2008 оператор НЦПИ - Павозкова Е.А.]

[проверено: 06.10.2008 редактор НЦПИ - Аксенов С.А.]