[В СВЯЗИ С НЕПОЛНЫМ ИССЛЕДОВАНИЕМ СУДОМ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ ДЕЛА ИСК АРЕНДОДАТЕЛЯ О ВЫСЕЛЕНИИ АРЕНДАТОРА ИЗ ЗАНИМАЕМЫХ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НАПРАВЛЕН НА НОВОЕ РАССМОТРЕНИЕ]



В9801518

В199801518

ОПУБЛИКОВАНО:

ПРИЛОЖЕНИЕ К РОССИЙСКОЙ ГАЗЕТЕ "АРЕНДА ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ, УЧЕТ И НАЛОГООБЛАЖЕНИЕ", N 8, СТР. 152, 1999г.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                        21.04.98 N 7654/97

[В связи с неполным исследованием судом

обстоятельств дела иск арендодателя

о выселении арендатора из занимаемых

нежилых помещений направлен на новое рассмотрение]

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Суда Российской Федерации на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.08.97 по делу N А40-20283/97-19-158 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.12.97 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Маркос-Групп" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Густав" (ныне - общество с ограниченной ответственностью "Густав") о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений площадью 1680,3 кв. метра, расположенных по адресу: Москва, ул. Алабяна, д. 3, стр. 1.

Решением от 26.08.97 иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.12.97 оставил решение в силе.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается принятые по делу судебные акты отменить и в иске отказать.

Президиум считает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ЗАО "Маркос-Групп" (арендодатель) и ТОО "Густав" (арендатор) заключили договор от 22.02.97 N 220297 на аренду названных нежилых помещений сроком до 30.06.2002 года. Помещения переданы в аренду по акту от 24.02.97.

Требование о досрочном выселении ответчика истец обосновал ссылкой на пункт 5.3 договора, согласно которому договор считается расторгнутым, если арендатор более полутора месяцев не производит предусмотренные договором платежи.

В подтверждение своих требований истец сослался на неоплату ответчиком счетов МГП "Мосгортепло" от 26.06.97 на 3364376 рублей и коммерческого управления "Мосводоканал" от 26.06.97 на 20507428 рублей, а также на уклонение от внесения оплаты за аренду помещений и связанных с арендой услуг в течение более полутора месяцев.

Обоснованность заявленных требований суд не проверил.

Предусмотренное пунктом 5.3 договора условие о досрочном его расторжении суд расценил как соглашение сторон о внесудебном порядке прекращения договора и не принял во внимание то обстоятельство, что требование о выселении возникло непосредственно из нарушения денежных обязательств.

Кроме того, представленные истцом в обоснование своих доводов платежные требования энергоснабжающих организаций за оказанные услуги адресованы истцу.

Ответчик в заседании суда первой инстанции не участвовал и при обжаловании решения оспорил выводы суда о нарушении им денежных обязательств.

В обоснование своих возражений ответчик сослался на конкретные платежные документы, подтверждающие погашение им задолженности истца за услуги телефонной связи с 1996 года и за услуги водоснабжающей организации в 1997 году, а также оплату аренды в соответствии с пунктом 3.2.1 договора.

Поскольку названные обстоятельства не проверялись, у суда не имелось достаточных оснований для вывода о нарушении ответчиком обязательств, что позволило бы выселить его в соответствии с пунктом 5.3 договора.

Неоплата ответчиком платежных требований МГП "Мосгортепло" и КУ "Мосводоканал" за оказанные услуги, на что указывается в исковом заявлении, также не свидетельствует о нарушении условий договора.

Названные платежные документы предъявлены непосредственно арендодателю, включают в расчет услуги, оказанные арендодателю до заключения договора аренды от 22.02.97, и не выделяют долю ответчика в общей сумме коммунальных платежей.

Согласно пункту 4.2.9 договора от 22.02.97 арендатор обязан оплачивать счета арендодателя за каждый прошедший месяц в объеме фактически полученных арендатором услуг.

Возмещение коммунальных расходов в ином порядке или объеме, в том числе за арендодателя, договором не предусмотрено.

Кроме того, ответчик сослался на собственные затраты в объеме 108000000 рублей на вынужденный снос по предписанию государственных органов части арендуемых помещений, относящихся к самовольной постройке.

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Поэтому обстоятельства невнесения очередного платежа за аренду имущества в данной ситуации также требуют проверки и сверки взаиморасчетов между сторонами для оценки наличия признаков правонарушения в действиях ответчика.

Неисследованность названных обстоятельств могла привести к принятию неправильных судебных актов.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

                           постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.08.97 по делу N А40-20283/97-19-158 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.12.97 по тому же делу отменить.

Дело направить в Арбитражный суд города Москвы на новое рассмотрение.

И.о. Председателя

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации                                     М.К. Юков

[отформатировано: 23.12.98 оператор НЦПИ - Гладкова Е.П.]

[проверено: 18.02.99 технолог НЦПИ - Ильяева Ж.М.]