О внесении изменений в распоряжение Правительства Нижегородской области от 1 сентября 2006 года № 676-р



Правительство Нижегородской области

Правительство Нижегородской области

Распоряжение

от 1 октября 2010 г. №2041-р

О внесении изменений в распоряжение Правительства Нижегородской области от 1 сентября 2006 года № 676-р

1. Внести в распоряжение Правительства Нижегородской области от 1 сентября 2006 года № 676-р "Об утверждении временной методики расчета компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру" следующие изменения:

1.1. В преамбуле распоряжения:

слова ", распоряжения Правительства Нижегородской области от 13 декабря 2005 года № 858-р "О мерах по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на период до 2010 года в Нижегородской области" исключить.

1.2. Пункт 4 изложить в следующей редакции:

"4. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на заместителя Губернатора, заместителя Председателя Правительства Нижегородской области Д.В.Сватковского.".

1.3. Временную методику расчета компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, утвержденную распоряжением (далее - Временная методика), изложить в новой редакции согласно приложению к настоящему распоряжению.

2. Настоящее распоряжение вступает в силу со дня его подписания. Действие абзацев пятого, двенадцатого пункта 8 раздела 1, абзаца двенадцатого пункта 1 раздела 2, абзацев второго, седьмого-десятого пункта 2 и пункта 2.1 раздела 3 Временной методики с учетом изменений, внесенных в нее настоящим распоряжением, распространяется на отношения, возникшие с 1 сентября 2006 года (за исключением расторгнутых инвестиционных соглашений).

3. Аппарату Правительства Нижегородской области обеспечить опубликование настоящего распоряжения.

Губернатор

В.П. Шанцев

"ПРИЛОЖЕНИЕ

к распоряжению Правительства

Нижегородской области

от 1 октября 2010 года № 2041-р

УТВЕРЖДЕНА

распоряжением Правительства

Нижегородской области

от 1 сентября 2006 года № 676-р

(в редакции распоряжения Правительства

Нижегородской области

от 1 октября 2010 года № 2041-р)

ВРЕМЕННАЯ МЕТОДИКА РАСЧЕТА КОМПЕНСАЦИИ ЗАТРАТ ЗА СОЦИАЛЬНУЮ, ТРАНСПОРТНУЮ И ИНЖЕНЕРНУЮ ИНФРАСТРУКТУРУ

(далее - методика)

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Настоящая методика разработана на основании Земельного кодекса Российской Федерации, Закона Нижегородской области от 13 декабря 2005 года № 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области", постановления Правительства Нижегородской области от 15 февраля 2006 года № 46 "О мерах по реализации Закона Нижегородской области от 13 декабря 2005 года № 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" с целью создания условий для обеспечения развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

2. Величина затрат определяется расчетным путем как усредненные затраты в соответствии со строительными нормами и правилами 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", расчетами муниципального унитарного предприятия "Институт развития города "НижегородгражданНИИпроект" г.Нижнего Новгорода, с учетом рекомендаций Международного банка реконструкции и развития, мониторинга рынка жилой и коммерческой недвижимости г.Нижнего Новгорода и области, необходимого объема расселения ветхого и аварийного фонда в различных муниципальных образованиях Нижегородской области. При расчете величины затрат дополнительно учитывается рентабельность 20%.

3. Расчет компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру производится министерством инвестиционной политики Нижегородской области.

4. Инвестиционным соглашением (далее - соглашение) на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта между Правительством Нижегородской области (далее - Правительство) и застройщиком-инвестором предусматриваются имущественные права Правительства на компенсацию затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру в денежном выражении.

Министерство инвестиционной политики Нижегородской области обладает полномочиями по разработке и принятию ведомственных приказов в части применения методики.

5. Расчет компенсации затрат застройщика-инвестора на освобождение и инженерное обустройство земельного участка производится министерством инвестиционной политики Нижегородской области на основании справок о подтверждении затрат, подготовленных аккредитованными организациями.

6. Затраты застройщика-инвестора на расселение домостроений и освобождение земельного участка зачитываются после заключения договора аренды земельного участка и соглашения.

7. Затраты застройщика-инвестора на строительство внеквартальных инженерных сетей (далее - внеквартальные сети) и объектов социальной инфраструктуры зачитываются до ввода объекта в эксплуатацию, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением к инвестиционному соглашению.

8. Определения, используемые в настоящей методике.

Инфраструктура - комплекс сооружений и коммуникаций социальной сферы, транспорта, дорожного хозяйства, топливно-энергетического комплекса, инженерного оборудования, инженерной подготовки территории.

Заявитель (застройщик-инвестор) - физическое или юридическое лицо, приобретающее в соответствии с Законом Нижегородской области от 13 декабря 2005 года № 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области", постановлением Правительства Нижегородской области от 15 февраля 2006 года № 46 "О мерах по реализации Закона Нижегородской области от 13 декабря 2005 года № 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" право на земельный участок для строительства и реконструкции объектов недвижимости, а также установки временных сооружений.

Объект - жилое, административное, складское, бытовое здание, здание или помещение общественного назначения, временное сооружение и иное, планируемое к строительству и реконструкции или установке на земельном участке, предоставленном в аренду.

Общая площадь объекта - сумма всех площадей (включает общую площадь квартир, помещений общественного назначения, офисов, подземных автостоянок, торговых площадей и т.д.). Кроме того, в общую площадь объекта включаются здания паркингов, размещенных на предоставленном земельном участке. Объекты, являющиеся элементами благоустройства, в общую площадь объекта не включаются.

Внеквартальные инженерные сети - все трубные прокладки, электрокабели напряжением 10 кВ и выше, телефонные кабели и кабели специального назначения, телефонная канализация и сооружения на них, проходящие в пределах красных линий улиц, а также транзитом по кварталам и ведомственным территориям.

Среднерыночная стоимость квадратного метра жилья - средневзвешенная величина, определяемая на основании данных о фактических ценах в расчете на 1 кв. м общей площади и количестве реализованных квадратных метров общей площади квартиры.

Объект промышленного назначения - предприятие (организация), которое занимается добычей полезных ископаемых либо имеет обрабатывающие производства, а также осуществляет производство электроэнергии, газа и воды. Промышленный объект рассматривается как комплекс, включающий в себя административные здания, складские помещения, гаражные боксы, другие строения (постройки), а также территорию, отведенную в целом для хозяйственной деятельности, что может быть подтверждено выписками из Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей с указанием видов экономической деятельности согласно разделов C, D и E постановления Госстандарта Российской Федерации от 6 ноября 2001 года № 454-ст "О принятии и введении в действие ОКВЭД".

Жилое помещение (квартира) - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Одиноко проживающий гражданин - зарегистрированный в жилом помещении по договору социального найма один или являющийся единственным собственником данного жилого помещения и один проживающий в данном помещении.

Члены семьи - проживающие совместно с собственником (нанимателем по договору социального найма) в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители данного собственника (нанимателя), а также другие родственники независимо от степени родства и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника (нанимателя), так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником (нанимателем) жилого помещения в качестве членов своей семьи.

При реализации инвестиционных проектов органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также при предоставлении земельных участков по результатам проведения торгов инвестиционные соглашения не заключаются.

При заключении инвестиционных соглашений допускается процедура досрочного расторжения соглашений:

- в случае уклонения застройщика-инвестора от регистрации договора аренды земельного участка в установленном законом порядке;

- в случае возникновения обстоятельств, независящих от воли сторон.

Для соглашений о реализации инвестиционных проектов с общим объемом инвестиций 300 миллионов рублей и выше, указанным застройщиком-инвестором в заявке на реализацию инвестиционного проекта, по обоюдной договоренности сторон в соглашениях о реализации инвестиционных проектов предусматривается раздел страхования и (или) предоставления банковской гарантии, обеспечивающий исполнение обязательств по реализации инвестиционного проекта застройщиком-инвестором, предусмотренных соглашением.

2. ВЕЛИЧИНА КОМПЕНСАЦИИ ЗАТРАТ ЗА СОЦИАЛЬНУЮ, ТРАНСПОРТНУЮ И ИНЖЕНЕРНУЮ ИНФРАСТРУКТУРУ

1. Размер (величина) компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, уплачиваемый заявителем, рассчитывается по формуле:

ИВ = К x С x 1,2 / 100%, где

1,2 - коэффициент, учитывающий рентабельность 20%.

При расчете размера компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру на основании рыночной стоимости 1 кв.м жилой площади коэффициент рентабельности (1,2) не применяется.

ИВ - величина компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, уплачиваемая заявителем в областной бюджет в сроки и порядке, приведенные в разделе 3 настоящей методики.

К - усредненная доля компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, приходящаяся на 1 (один) кв.м общей площади объекта на территории соответствующего муниципального образования.

Конкретные значения К приведены в приложении 1.

С - стоимость строительства объекта, рассчитывается как произведение стоимости строительства 1 кв.м на общую площадь объекта.

С = Скв. м x N

Скв. м - стоимость строительства 1 кв.м, определяется для конкретных типов зданий и сооружений уполномоченным органом исполнительной Нижегородской области.

N - общая площадь объекта, определяется по информации, предоставленной застройщиком-инвестором в заявке на реализацию инвестиционного проекта.

При строительстве объектов жилья, земельные участки под которые предоставлены до 30 декабря 2007 года в соответствии с частью 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) либо по решению суда, рыночная стоимость объекта рассчитывается как произведение рыночной стоимости 1 кв.м на площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас), а также произведение стоимости строительства 1 кв.м на площадь помещений объекта раздельно по функциональному предназначению (подземная автостоянка, помещения общего пользования и т.д.). Размер компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру для объектов капитального строительства жилищного назначения, решения по которым приняты инвестиционным советом при Губернаторе Нижегородской области до 21 мая 2007 года, рассчитывается как произведение стоимости строительства 1 кв.м на площадь помещений объекта раздельно по функциональному предназначению (жилые помещения (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас), подземная автостоянка, помещения общего пользования и т.д.). При строительстве объектов жилья, земельные участки под которые предоставлены до 30.12.2007 в соответствии с частью 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ либо по решению суда, министерство инвестиционной политики Нижегородской области пересчитывает компенсацию затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру на основании данных, указанных в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию по фактическим данным общей площади жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас), а также площадей помещений объекта раздельно по функциональному предназначению (подземная автостоянка, помещения общего пользования и т.д.).

При строительстве коммерческих объектов (за исключением жилья) министерство инвестиционной политики Нижегородской области при расчете размера компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру принимает во внимание заявленный объем инвестиций в строительство (реконструкцию), указанный в заявке на реализацию инвестиционного проекта, а при размещении временного объекта общий объем инвестиций, указанный в заявке на реализацию инвестиционного проекта, рассмотренный на заседании инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области (рабочей группы инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области).

В случае изменения (уменьшения либо увеличения) заявленного объема инвестиций застройщик-инвестор имеет право обратиться в министерство инвестиционной политики Нижегородской области с заявлением о внесении изменений в заявку на реализацию инвестиционного проекта с указанием показателей, необходимых для определения размера затрат застройщика-инвестора, а также причин, в связи с которыми показатели подлежат изменению. Перечень изменяемых показателей определен приложением 4 к методике.

Министерство инвестиционной политики Нижегородской области направляет представленное застройщиком-инвестором заявление в уполномоченный Правительством Нижегородской области орган - департамент градостроительного развития территории Нижегородской области для проведения в течение 10 рабочих дней экспертизы представленных изменений.

В случае подтверждения уполномоченным органом необоснованности изменения объема инвестиций министерство инвестиционной политики Нижегородской области готовит письменный отказ застройщику-инвестору.

В случае подтверждения уполномоченным органом обоснованности изменения объема инвестиций решение данного вопроса выносится на рассмотрение инвестиционного совета (рабочей группы) при Губернаторе Нижегородской области в сроки, установленные постановлением Правительства Нижегородской области от 15 февраля 2006 года № 46 "О мерах по реализации Закона Нижегородской области от 13 декабря 2005 года № 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" при строительстве, реконструкции объектов недвижимости и размещении временных объектов".

При принятии инвестиционным советом (рабочей группой) решения о возможности реализации инвестиционного проекта с измененным объемом инвестиций размер компенсации затрат за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру подлежит пересчету. Министерством инвестиционной политики Нижегородской области в соглашение о реализации инвестиционного проекта вносятся необходимые изменения (заключается дополнительное соглашение и составляется новый график платежей).

При расчете размера (величины) компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру (ИВ) для объектов капитального строительства, за исключением объектов жилищного и промышленного назначения, применяется коэффициент понижения 0,5.

2. Для аренды земельных участков, предоставляемых под размещение временных построек, киосков, навесов, других подобных построек и иных объектов, не являющихся объектами капитального строительства (далее - временный объект), величина компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру определяется с учетом срока аренды:

ИВ(вр) = ИВ x Т / 588, где:

ИВ(вр) - величина компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру для временного объекта;

Т - срок аренды в месяцах;

588 - количество месяцев в 49 годах (сроке долгосрочной аренды).

3. Для инвестиционных соглашений, заключенных после 1 октября 2010 года, размер компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, уплачиваемый заявителем, рассчитывается по формуле:

ИВ = К x С / 100%, где:

ИВ - величина компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, уплачиваемая заявителем в областной бюджет в сроки и порядке, приведенные в разделе 3 настоящей методики.

К - усредненная доля компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, приходящаяся на 1 (один) кв.м общей площади объекта на территории соответствующего муниципального образования.

Конкретные значения К приведены в приложении 1.

С - заявленный объем инвестиций в строительство (реконструкцию), указанный в заявке на реализацию инвестиционного проекта, а при размещении временного объекта общий объем инвестиций, указанный в заявке на реализацию инвестиционного проекта, рассмотренный на заседании инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области (рабочей группы инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области).

При расчете размера (величины) компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру (ИВ) для объектов капитального строительства применяется коэффициент понижения 0,25.

3. СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ КОМПЕНСАЦИИ ЗАТРАТ ЗА СОЦИАЛЬНУЮ, ТРАНСПОРТНУЮ И ИНЖЕНЕРНУЮ ИНФРАСТРУКТУРУ

1. С заявителем заключается инвестиционное соглашение (контракт) о порядке и сроках внесения компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру.

Полученные средства поступают в областной бюджет и расходуются в соответствии с положениями о формировании и расходовании средств на реализацию мероприятий по социально-экономическому развитию Нижегородской области и о формировании и расходовании целевых бюджетных средств для обеспечения строительства социального жилья в Нижегородской области.

Застройщик-инвестор имеет право на перерасчет величины компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру на размер расходов, понесенных им на освобождение и инженерное обустройство земельного участка, в сумме, не превышающей остатка размера компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, подлежащего перечислению в областной бюджет согласно утвержденному графику платежей, с учетом действия пункта 2.1 настоящего раздела и пункта 4.1 раздела 4 настоящей методики. Средства, поступившие в доход областного бюджета, возврату не подлежат.

2. Первоначальный взнос составляет 20% от величины компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру и вносится в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения.

60% - равными долями ежемесячно в соответствии с графиком, подготовленным министерством инвестиционной политики Нижегородской области.

20% - перед вводом объекта в эксплуатацию, срок которого определен распоряжением Правительства Нижегородской области

Министерство инвестиционной политики Нижегородской области подготавливает и утверждает график оплаты компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, который является неотъемлемой частью соглашения.

На переходный период реализации Закона Нижегородской области от 13 декабря 2005 года № 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" величина уплачиваемой компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру может корректироваться на размер фактических и подтвержденных документально затрат на расселение, социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, а также иных выплат, если это было предусмотрено ранее заключенными договорами (инвестиционными соглашениями).

При строительстве объектов жилья, земельные участки под которые предоставлены до 30 декабря 2007 года в соответствии с частью 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ либо по решению суда, первоначальный взнос составляет 3% от стоимости объекта жилья, либо рыночной стоимости объекта в зависимости от метода расчета компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру в соответствии с абзацем 12 пункта 1 раздела 2 методики и вносится в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения.

Оставшаяся сумма компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру при строительстве объектов жилья выплачивается следующим образом:

80% равными долями ежемесячно в соответствии с графиком, подготовленным министерством инвестиционной политики Нижегородской области;

20% перед вводом объекта в эксплуатацию, срок которого определен распоряжением Правительства Нижегородской области.

По завершению процедуры зачета затрат график платежей составляется после подписания дополнительного соглашения. Порядок оплаты принимается с распределением остатка размера компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру на следующие пропорции: 80% равными долями, начиная с момента утверждения нового графика платежей, с учетом этики делового оборота о заблаговременном уведомлении начала платежей и 20% перед вводом объекта в эксплуатацию, срок которого определен распоряжением Правительства Нижегородской области. При наличии у застройщика-инвестора разрешения на ввод объекта в эксплуатацию министерство инвестиционной политики Нижегородской области применяет иной порядок оплаты компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, установленный дополнительным соглашением к инвестиционному соглашению, с учетом этики делового оборота о заблаговременном уведомлении начала платежей.

2.1. Минимальная величина компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру не может быть менее 3% от стоимости строительства объекта (при размещении временных объектов от стоимости работ (затрат), необходимых для возведения, сооружения временных объектов, включая благоустройство), а при строительстве объектов жилья, земельные участки под которые предоставлены до 30 декабря 2007 года в соответствии с частью 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ либо по решению суда - менее 3% от стоимости строительства объекта, либо рыночной стоимости объекта, в зависимости от метода расчета компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру в соответствии с абзацем 12 пункта 1 раздела 2 методики, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящего раздела.

3. При несоблюдении заявителем сроков внесения платежей заявитель выплачивает пени в размере 1/365 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (включая день платежа), начисляемых на остаток невыплаченных средств.

4. При аренде земельного участка под временным объектом оплата компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру производится в течение календарного года ежемесячно равными долями.

5. При строительстве (реконструкции, расширении) объектов, финансируемых за счет бюджетных средств, в том числе средств государственных внебюджетных фондов, определенных Бюджетным кодексом Российской Федерации, застройщикам-инвесторам, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, а также при строительстве (реконструкции, расширении) объектов промышленного назначения, линейных объектов инфраструктуры, объектов инженерной инфраструктуры (трансформаторной подстанции, распределительной подстанции, котельной, водонапорной станции, ливневой канализации и иных объектов, используемых в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод), объектов религиозного назначения, социальных объектов (статус социального объекта определяется решением инвестиционного совета (рабочей группы) при Губернаторе Нижегородской области, с учетом мнения отраслевых министерств и социальной значимости объекта), объектов, предназначенных для производства сельскохозяйственной продукции, расчет компенсации затрат не производится. По данным категориям застройщиков-инвесторов (за исключением проектов, финансируемых за счет бюджетных средств любого уровня) в соглашениях о реализации инвестиционных проектов в случае нарушения сроков реализации проектов более чем на 6 месяцев, предусматривается право Правительства Нижегородской области расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

В случае заключения инвестиционных соглашений до 1 октября 2010 года размер компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру в отношении значимых объектов строительства может быть снижен до размера не менее 1% от стоимости строительства объекта на основании распоряжения Правительства Нижегородской области.

6. Оплата компенсации затрат включается в сводный сметный расчет в главу 1 "Подготовка территории строительства".

7. Расчет компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, приходящихся на 1 (один) кв. м общей площади объекта, приведен в приложении 2.

8. Для инвестиционных соглашений, заключенных после 1 октября 2010 года, первоначальный взнос составляет 10% от величины компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру и вносится в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения. В случае общего объема инвестиций 300 миллионов рублей и выше, указанного застройщиком-инвестором в заявке на реализацию инвестиционного проекта, первоначальный взнос компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру вносится в течение 30 календарных дней с даты окончания периода проектирования, срок которого определен распоряжением Правительства Нижегородской области;

90% перед вводом объекта в эксплуатацию, срок которого определен распоряжением Правительства Нижегородской области;

Минимальная величина компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру не может быть менее 1% от заявленного объема инвестиций в строительство (реконструкцию), указанного в заявке на реализацию инвестиционного проекта, а при размещении временного объекта общего объема инвестиций, указанного в заявке на реализацию инвестиционного проекта, рассмотренного на заседании инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области (рабочей группы инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области).

Застройщик-инвестор имеет право на перерасчет величины компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру на размер расходов, понесенных им на освобождение и инженерное обустройство земельного участка, в сумме, не превышающей остатка размера компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, подлежащего перечислению в областной бюджет, равному 1% от заявленного объема инвестиций в строительство (реконструкцию), указанного в заявке на реализацию инвестиционного проекта, а при размещении временного объекта общего объема инвестиций, указанного в заявке на реализацию инвестиционного проекта, рассмотренного на заседании инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области (рабочей группы инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области). Средства, поступившие в доход областного бюджета, возврату не подлежат.

4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ КОМПЕНСАЦИИ ЗАТРАТ ЗАСТРОЙЩИКА-ИНВЕСТОРА НА ОСВОБОЖДЕНИЕ И ИНЖЕНЕРНОЕ ОБУСТРОЙСТВО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1. Учет затрат на освобождение земельного участка

1.1. При освобождении и инженерном обустройстве земельного участка за счет собственных средств застройщика-инвестора размер компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру уменьшается на следующих условиях:

- засчитывается снос строений и вынос инженерных коммуникаций;

- засчитывается величина денежной компенсации, выплаченная собственникам нежилых помещений, зарегистрированных в соответствии с законодательством, расположенных на выделенном застройщику-инвестору земельном участке;

- засчитывается величина денежной компенсации снесенных объектов и расходы по уборке (вывозу) объектов за пределы предоставляемого земельного участка, которые не зарегистрированы в установленном порядке, но выявленные управлением Роснедвижимости по Нижегородской области, администрацией муниципального образования или министерством государственного имущества и земельных отношений Нижегородской области;

- засчитываются затраты на оплату услуг, предоставляемых аккредитованными организациями по экспертизе документации;

- засчитывается расселение граждан, постоянно проживающих в домах, включенных в списки по согласованию с муниципальным образованием или с министерством социальной политики Нижегородской области;

- в зачет затрат на освобождение сносимых (реконструируемых) объектов принимаются произведенные расходы на строительство либо приобретение квартир или осуществленные денежные выплаты (далее - затраты на освобождение) исходя из общей площади жилых помещений сносимых (реконструируемых) объектов, при этом общая площадь жилых помещений подлежит корректировке в сторону увеличения для жилых помещений, находящихся в собственности граждан, юридических лиц, на коэффициент 1,5, а для жилых помещений, находящихся в муниципальной или государственной собственности Нижегородской области, на коэффициент 1,3.

В случае, если собственник или наниматель, а также члены его семьи состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях затраты на освобождение рассчитываются исходя из размера площади жилого помещения, соответствующего норме предоставления жилого помещения жилищного фонда Нижегородской области по договору социального найма:

- 18 кв. м на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек;

- 42 кв. м на семью из двух человек;

- 33 кв. м на одиноко проживающего гражданина.

1.2. Общая площадь жилого помещения, предоставляемая для расселения сверх указанных норм (за исключением увеличения площади предоставляемого жилья в соответствии с жилищным законодательством), а также иные затраты, связанные с расселением, к зачету не принимаются.

1.3. Расходы на расселение рассчитываются исходя из среднерыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на дату расселения, рассчитанной департаментом градостроительного развития территории Нижегородской области.

Расходы на выплату денежных компенсаций собственникам нежилых помещений рассчитываются исходя из средней стоимости строительства одного квадратного метра нежилых помещений, определенной по укрупненным показателям стоимости строительства или расчетно департаментом градостроительного развития территории Нижегородской области.

2. Учет затрат на освобождение и инженерное обустройство земельного участка

2.1. В случае отсутствия внеквартального инженерного обеспечения строящихся (реконструируемых) объектов проектирование, строительство внеплощадочных коммуникаций и развитие инженерных сетей может производиться при долевом участии застройщика-инвестора.

2.2. Объем работ, проведение которых необходимо для реализации проекта и который возлагается на застройщика-инвестора, определяется техническими условиями, выданными эксплуатирующими организациями и владельцами головных инженерных коммуникаций и сооружений, подтвержденными на техническом совете.

2.3. Застройщик-инвестор с целью уменьшения величины компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру имеет право представить в министерство инвестиционной политики Нижегородской области затраты, которые должны быть подтверждены следующим пакетом документов в соответствии с характером произведенных затрат:

1) документы, подтверждающие наличие необходимости освобождения и/или инженерного обустройства выделенного застройщику-инвестору земельного участка:

- инвестиционное соглашение;

- решение инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области (рабочей группы инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области) и распоряжение Правительства Нижегородской области;

- соглашение о социально-экономическом участии в развитии города Н.Новгорода;

- договор аренды земельного участка;

- иные документы, подтверждающие обоснованность расходов застройщика-инвестора, являющиеся основанием получения компенсации затрат на освобождение и инженерное обустройство земельного участка.

2) документы, подтверждающие обоснованные затраты застройщика-инвестора по расселению:

- регистрация граждан в расселяемом жилом помещении: заверенные печатью выписки из ЖЭУ, ДЭЗ, домовых книг, лицевые счета, иные документы;

- списки расселяемых, согласованные с отделом учета и распределения жилой площади районной администрации;

- право собственности расселяемых граждан на жилое помещение в расселяемом объекте недвижимости: свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписка из Единого государственного реестра прав;

- справка, подтверждающая учет собственника и/или нанимателя, а также членов его семьи в качестве нуждающихся в жилых помещениях, выданная уполномоченным органом.

3) документы, подтверждающие произведенный снос расселяемого объекта:

а) предоставление жилой площади расселяемым гражданам:

- договор купли-продажи квартиры, договор долевого участия в строительстве, прошедшие регистрацию в главном управлении Федеральной регистрационной службы;

- акт приема-передачи жилой площади;

- свидетельство о регистрации права собственности;

- другие документы;

б) произведенную денежную компенсацию расселяемым гражданам:

- договор компенсации стоимости жилого помещения, подлежащего сносу;

- договор купли-продажи жилого помещения;

- расходный кассовый ордер;

- платежное поручение с отметкой банка;

- другие документы, подтверждающие получение расселяемыми гражданами денежных средств в качестве компенсации за сносимое жилье (расписка);

в) снятие с регистрационного учета расселяемых граждан:

- заверенные печатью выписки из ЖЭУ, ДЭЗ, домовых книг, лицевые счета и т.д.

4) документы по освобождению и инженерному обустройству земельного участка, в том числе:

а) подтверждающие затраты, связанные со сносом объектов недвижимости:

- заверенные копии паспортов БТИ на все объекты, подлежащие сносу (снесенные), с отметкой органа технической инвентаризации о завершении работ;

- акт об освобождении или обследовании земельного участка;

- сметная документация, выполненная в соответствии с требованиями, изложенными в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, введенной в действие постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 года № 15/1 (далее - Методика определения стоимости строительной продукции), и других нормативных и методических документах;

- документы, подтверждающие вывоз мусора, его количественные характеристики;

- договор на услуги сторонних организаций, связанных со сносом объекта;

- акты о приемке выполненных работ по форме КС-2;

- справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3;

- платежные поручения на сумму выполненных работ, оказанных услуг;

б) подтверждающие выполнение работ по инженерному обустройству земельного участка:

- сводный сметный расчет стоимости строящегося объекта;

- сметная документация, выполненная в соответствии с требованиями, изложенными в Методике определения стоимости строительной продукции, и других нормативных и методических документах;

- технические условия на проектирование инженерных сетей;

- справку о выполнении технических условий от организации их выдавшей;

- акт сдачи сетей эксплуатирующей организации;

- генеральный план;

- исполнительные съемки на строения и сети;

- проектно-сметная документация на вынос и строительство внеплощадочных инженерных сетей и освобождение площадки строительства;

- акты о приемке выполненных работ по форме КС-2;

- справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3;

- лицензии на деятельность по выполнению работ, оказанию услуг подрядных организаций;

- платежные поручения на сумму выполненных работ, оказанных услуг;

- расчет стоимости удорожания материалов, учтенных в сметах, с предоставлением счетов и платежных поручений, подтверждающих стоимость в текущем периоде.

2.4. Проектная и рабочая документация должна быть выполнена и оформлена в соответствии с государственными стандартами системы проектной документации для строительства (СПДС), а также государственными стандартами единой системы конструкторской документации (ЕСКД) и иными действующими техническими документами.

3. Перерасчет долей в праве общей долевой собственности

3.1. Перерасчет компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру производится до ввода объекта в эксплуатацию, если иное не установлено соглашением (дополнительным соглашением).

3.2. Основанием для пересчета является письменное обращение застройщика-инвестора в министерство инвестиционной политики Нижегородской области с указанием характера затрат, произведенных на:

- освобождение земельного участка от прав третьих лиц;

- освобождение земельного участка от строений и сооружений;

- строительство (реконструкцию) сетей и сооружений инженерной инфраструктуры, разработку градостроительной документации;

- освобождение земельного участка от коммуникаций.

В обращении указывается характер произведенных затрат, сумма расходов, а также перечень прилагаемых документов.

3.3. Министерство инвестиционной политики Нижегородской области рассматривает поступившее обращение и направляет его с прилагаемыми документами по согласованию с застройщиком-инвестором в организацию, аккредитованную министерством инвестиционной политики Нижегородской области (далее - Организация), для проверки комплектности представленной документации. В случае отсутствия необходимых документов, предусмотренных пунктом 2.3 подраздела 2 раздела 4 настоящей методики, Организация возвращает документацию в министерство инвестиционной политики Нижегородской области в течение 3 рабочих дней с мотивированным ответом, содержащим перечень недостающих документов и иную информацию о невозможности проведения экспертизы затрат. В случае комплектности Организация проводит соответствующую экспертизу.

При этом обращение может быть подано повторно, если устранены недостатки, явившиеся основанием для отказа. Исчисление сроков рассмотрения обращения начинается со дня регистрации обращения в министерстве инвестиционной политики Нижегородской области, а в случае отказа - со дня регистрации повторного или последующего обращения.

3.4. Зачет затрат инвестора на строительство объектов социальной инфраструктуры и инженерных объектов, подлежащих компенсации со стороны Нижегородской области, проводится с учетом требований пункта 2.1 раздела 3 настоящей методики.

4. Заключительные положения

4.1. Необходимые документы представляются застройщиками-инвесторами в министерство инвестиционной политики Нижегородской области.

Процедура зачета затрат проводится при условии внесения первого взноса, предусмотренного соглашением, согласно требованиям пункта 2 раздела 3 настоящей методики.

Для инвестиционных соглашений, заключенных после 1 октября 2010 года, процедура зачета затрат проводится при условии внесения первого взноса, составляющего 10% от величины компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, согласно требований пункта 8 раздела 3 настоящей методики. 

4.2. Справки о подтверждении затрат готовятся организациями, аккредитованными министерством инвестиционной политики Нижегородской области. Справки, подготовленные указанной Организацией, должны содержать информацию о видах работ (затратах), произведенных застройщиком-инвестором, сумме затрат, предложенной к зачету, а также отдельным абзацем указывается сумма затрат, принятая к зачету, которая включает стоимость оказанных услуг Организацией.

Министерство инвестиционной политики Нижегородской области вправе приостановить претензионно-исковую работу и начисление пеней на время проведения зачета затрат застройщика-инвестора на расселение граждан, снос строений, вынос инженерных коммуникаций, строительство внеквартальных инженерных сетей и объектов социальной инфраструктуры до момента заключения дополнительного соглашения к инвестиционному соглашению.

4.3. Справки о подтверждении затрат готовятся в течение 30 рабочих дней с момента заключения договора возмездного оказания услуг, затем направляются в министерство инвестиционной политики Нижегородской области, которое проводит окончательный расчет. В случае невозможности представления справок в указанный срок договор возмездного оказания услуг может быть продлен на срок, согласованный с министерством инвестиционной политики Нижегородской области.

4.4. Перенос зачета на другие земельные участки, предоставленные застройщику-инвестору, не допускается.

4.5. При расчете компенсации за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, установленной в денежном выражении, сумма уменьшается на величину затрат застройщика-инвестора, подлежащих компенсации.

4.6. В отдельных случаях до выделения земельного участка согласительная комиссия, созданная распоряжением Правительства Нижегородской области от 22 августа 2007 года № 1224-р (далее - согласительная комиссия), вправе произвести индексацию стоимости строительства объектов инфраструктуры в текущие цены.

4.7. Случаи, неурегулированные настоящей методикой, вносятся на рассмотрение инвестиционного совета (рабочей группы) при Губернаторе Нижегородской области.

4.8. Стоимость услуг Организации по договорам возмездного оказания услуг, заключенным с застройщиком-инвестором на проведение экспертизы документов, принимается министерством инвестиционной политики Нижегородской области к зачету затрат после оплаты указанных договоров и выполнения предусмотренных ими обязательств в полном объеме.

5. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ДОЛИ В ОБЪЕКТЕ СТРОИТЕЛЬСТВА (МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ) В ФОРМЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ПОДЛЕЖАЩИХ ПЕРЕДАЧЕ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ С КОРРЕКТИРОВКОЙ РАЗМЕРА КОМПЕНСАЦИИ ЗАТРАТ ЗА СОЦИАЛЬНУЮ, ТРАНСПОРТНУЮ И ИНЖЕНЕРНУЮ ИНФРАСТРУКТУРУ

1. Оплата компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру в форме предоставления жилых помещений в собственность Нижегородской области возможна только в случае принятия судом соответствующего решения при наличии у застройщика-инвестора имущественного права на объект недвижимости.

2. При наличии у застройщика-инвестора имущественного права на объект недвижимости заключается договор безвозмездной передачи имущественного права на долю в объекте недвижимости в собственность Нижегородской области с соблюдением требований о новации (статьи 414 и 818 Гражданского кодекса Российской Федерации) (далее - договор безвозмездной передачи имущественного права), в иных случаях при условии привлечения денежных средств застройщиком-инвестором на строительство объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" заключается дополнительное соглашение к соглашению о реализации инвестиционного проекта (далее - дополнительное соглашение).

Проект договора безвозмездной передачи имущественного права либо дополнительного соглашения направляется застройщику-инвестору в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда, определенного пунктом 1 настоящего раздела.

Договоры безвозмездной передачи имущества и дополнительные соглашения подлежат регистрации в случаях и порядке, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Один экземпляр договора безвозмездной передачи имущества или дополнительного соглашения после заключения сторонами передается в уполномоченный орган исполнительной власти Нижегородской области для организации работы по оформлению имущественных прав Нижегородской области.

3. Дополнительное соглашение, предусматривающее имущественные права Нижегородской области на долю в объекте строительства с корректировкой размера компенсации затрат за инфраструктуру, заключается между Правительством Нижегородской области и застройщиком-инвестором.

4. Дополнительное соглашение предусматривает имущественные права Нижегородской области на долю в объекте капитального строительства в виде отдельных квартир. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию количество квадратных метров в доле собственности Нижегородской области подлежит уточнению по результатам проведенной инвентаризации жилых помещений, при этом размер компенсации затрат за инфраструктуру пересчету не подлежит.

5. Остаток платежей, за минусом ранее внесенных денежных средств, а также доли Нижегородской области в объекте строительства вносится застройщиком-инвестором перед вводом объекта в эксплуатацию.

6. После заключения дополнительного соглашения, предусматривающего имущественные права Нижегородской области на долю в объекте строительства, процедура зачета затрат, понесенных застройщиком-инвестором на расселение граждан, снос строений, вынос коммуникаций и строительство внеквартальных инженерных сетей и объектов социальной инфраструктуры, не проводится.

7. Расчет стоимости предоставляемых в собственность жилых помещений рассчитывается как произведение стоимости строительства 1 кв. м на общую площадь квартир (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас). Стоимость строительства 1 кв. м определяется для конкретных типов многоквартирных домов уполномоченным органом исполнительной власти Нижегородской области на момент подготовки проекта дополнительного соглашения или проекта договора безвозмездной передачи имущественного права на объект недвижимости.

8. Требования к жилым помещениям:

1) жилые помещения не должны располагаться на первом и последнем этажах;

2) площади жилых помещений должны соответствовать нормам предоставления жилых помещений по договорам социального найма в соответствии с требованиями Закона Нижегородской области от 7 сентября 2007 года № 123-З "О жилищной политике в Нижегородской области", а именно:

1-комн. - от 33 до 49,5 кв. м;

2-х комн. - от 42 до 63 кв. м;

3-х комн. - от 54 до 81 кв. м;

3) жилые помещения должны соответствовать требованиям к внутренней отделке и оборудованию жилых помещений согласно приложению 3.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

к Временной методике расчета компенсации

затрат за социальную, транспортную и

инженерную инфраструктуру

УСРЕДНЕННАЯ ДОЛЯ КОМПЕНСАЦИИ ЗАТРАТ ЗА СОЦИАЛЬНУЮ, ТРАНСПОРТНУЮ И ИНЖЕНЕРНУЮ ИНФРАСТРУКТУРУ, ПРИХОДЯЩАЯСЯ НА 1 (ОДИН) КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ОБЪЕКТА НА ТЕРРИТОРИИ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (К)

Муниципальное образование

К, %

I. г.Нижний Новгород

Нижегородский и Советский районы, за исключением исторической территории "Старый Нижний Новгород" <*>

20

историческая территория "Старый Нижний Новгород" <*>

22

Приокский район

18

Канавинский, Сормовский, Московский, Автозаводский, Ленинский районы, за исключением  исторических территорий Старое Канавино", "Старое Сормово", "Соцгород Автозавода" <*>

15

исторические территории "Старое Канавино", "Старое Сормово", "Соцгород Автозавода" <*>

18

II. г.Арзамас, Балахна, Богородск, Бор, Городец, Выкса, Дзержинск, Кстово, Павлово - административные центры

в границах городской черты

14

в соответствующих районах за пределами городской черты

10

III. Города районного значения (в границах  городской черты)

10

IV. Остальные муниципальные образования

5

<*> Границы исторических территорий Нижегородского, Автозаводского, Канавинского и Сормовского районов определяются в соответствии с решением Нижегородского областного Совета народных депутатов от 30 ноября 1993 года № 370-м "Об установлении границ исторических территорий г.Нижнего Новгорода".

Расчет компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, приходящихся на 1 (один) кв. м общей площади объекта, приведен в приложении 2.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

к Временной методике расчета компенсации

затрат за социальную, транспортную и

инженерную инфраструктуру

РАСЧЕТ КОМПЕНСАЦИИ ЗАТРАТ ЗА СОЦИАЛЬНУЮ, ТРАНСПОРТНУЮ И ИНЖЕНЕРНУЮ ИНФРАСТРУКТУРУ

1. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ РАСЧЕТА

1.1. Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон. Утвержден приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 25 апреля 1984 года № 123.

1.2. Рекомендации по определению укрупненных показателей стоимости строительства и структуры удельных капитальных вложений на градостроительные комплексы городов РСФСР. Рекомендован к применению Научно-техническим советом Госкомархитектуры РСФСР.

1.3. Сборник материалов Госкомстата "Жилищное строительство Нижегородской области с 2000 по 2004 гг.".

1.4. Программа жилищного фонда, социальной сферы, инженерной и транспортной инфраструктуры г.Н.Новгорода на период 2006-2010 гг. Работа выполнена МП ИРГ "НижегородгражданНИИпроект".

1.5. СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".

1.6. Статистический бюллетень Госкомстата "Жилищный фонд области на 01.01.2005".

1.7. Данные Госкомстата о средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилых домов, включая встроенные нежилые помещения.

2. РАСЧЕТ КОМПЕНСАЦИИ ЗАТРАТ ЗА СОЦИАЛЬНУЮ, ТРАНСПОРТНУЮ И ИНЖЕНЕРНУЮ ИНФРАСТРУКТУРУ, ПРИХОДЯЩИХСЯ НА 1 (ОДИН) КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ОБЪЕКТА, ПОДЛЕЖАЩЕЙ ВЫПЛАТЕ В БЮДЖЕТ ЗАЯВИТЕЛЕМ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМ КОММЕРЧЕСКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

2.1. Расчет компенсации затрат за инфраструктуру по Сборнику укрупненных показателей затрат по застройке микрорайона с численностью от 6 до 9 тыс. чел. в ценах 1984 года (расчет выполнен на 1 кв. м общей площади жилья):

2.1.1. Расходы по строительству жилья и других коммерческих объектов, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья, необходимые по нормативам для надлежащего функционирования микрорайона.

2.1.1.1. Жилищное строительство - 157,6 руб.

2.1.1.2. Для перехода к ценам 2 квартала 2006 года итоговые цифры следует умножить на коэффициент

к = 1,55 x 35,45 x 1,18 = 64,84 ед., где:

35,45 - коэффициент перехода от цен 1991 года к ценам 2 квартала 2006 года, по письму Росстроя от 21.04.2006 N СК-1523/02;

1,18 - коэффициент, учитывающий НДС.

Итого: в ценах 1984 года - 157,6 руб./в ценах 2 кв. 2006 года - 10219 руб. (далее - цены 1984 г./цены 2 кв. 2006 года).

2.1.2. Расходы по строительству объектов социальной, транспортной и инженерной сферы, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья, необходимые для надлежащего функционирования микрорайона.

2.1.2.1. Образование - 21,3 руб.

2.1.2.2. Здравоохранение и физическая культура - 0,9 руб.

2.1.3. Подготовка территории.

2.1.3.1. Освоение и инженерная подготовка территории - 4 руб.

2.1.3.2. Благоустройство и озеленение территории - 10,8 руб.

Итого: 37 руб./2399 руб.

2.1.4. Доля затрат на инфраструктуру и подготовку земельного участка, приходящаяся на 1 (один) кв. м общей площади объекта для микрорайона с численностью от 6 до 9 тыс. чел. (без расселения):

      37

----------------- = 0,234

   157,6

2.2. Расчет компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру по Сборнику укрупненных показателей затрат по застройке микрорайона с численностью от 12 до 16 тыс. чел. в ценах 1984 года (расчет выполнен на 1 кв. м общей площади жилья):

2.2.1. Расходы по строительству жилья и других коммерческих объектов, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья, необходимые по нормативам для надлежащего функционирования микрорайона.

2.2.1.1. Жилищное строительство - 158,6 руб.

Итого: 158,6 руб./10284 руб.

2.2.2. Расходы по строительству объектов социальной, транспортной и инженерной сферы, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья, необходимые для надлежащего функционирования микрорайона.

2.2.2.1. Образование - 20,6 руб.

2.2.2.2. Здравоохранение и физическая культура - 0,7 руб.

2.2.3. Подготовка территории.

2.2.3.1. Освоение и инженерная подготовка территории - 3,8 руб.

2.2.3.2. Благоустройство и озеленение территории - 9,5 руб.

Итого: 34,6 руб./2243 руб.

2.2.4. Доля затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, приходящаяся на 1 (один) кв. м общей площади объекта для микрорайона с численностью от 12 до 16 тыс. чел. (без расселения):

34,6

----------------------------- = 0,218

158,6

2.3. Расчет затрат на инфраструктуру по Сборнику укрупненных показателей затрат по застройке микрорайона с численностью от 18 до 20 тыс. чел. в ценах 1984 года (расчет выполнен на 1 кв. м общей площади жилья).

2.3.1. Расходы по строительству жилья и других коммерческих объектов, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья, необходимые по нормативам для надлежащего функционирования микрорайона.

2.3.1.1. Жилищное строительство - 159,6 руб.

Итого: 159,6 руб./11087 руб.

2.3.2. Расходы по строительству объектов социальной, транспортной и инженерной сферы, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья, необходимые для надлежащего функционирования микрорайона.

2.3.2.1. Образование - 19,3 руб.

2.3.2.2. Здравоохранение и физическая культура - 1,6 руб.

2.3.3. Подготовка территории.

2.3.3.1. Освоение и инженерная подготовка территории - 3,2 руб.

2.3.3.2. Благоустройство и озеленение территории - 8,3 руб.

Итого: 32,4 руб./2101 руб.

2.3.4. Доля затрат на инфраструктуру, приходящаяся на 1 (один) кв. м общей площади объекта для микрорайона с численностью от 18 до 20 тыс. чел. (без расселения):

32,4

---------------------------- = 0,204

159,6

3. ВЫВОДЫ

3.1. Сопоставительная таблица:

№ п/п

Направления инвестиций по видам капитальных вложений

Затраты, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья в ценах 1984 года, для застройки микрорайонов численностью:

от 6 до 9 тыс. чел.

от 12 до 16 тыс. чел.

от 18 до 20 тыс. чел.

1

2

3

4

5

1

Расходы по строительству жилья и других коммерческих объектов, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья, необходимые по нормативам для надлежащего функционирования микрорайона

157,6

158,6

159,6

2

Расходы по строительству объектов социальной сферы и подготовке территории, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья, необходимые для надлежащего функционирования микрорайона

37

34,6

32,4

3

Доля затрат на инфраструктуру и подготовку земельных участков

0,235

0,218

0,203

3.2. В данном документе выполнены три расчета. Все три расчета имеют большую сходимость.

Средневзвешенный процент затрат на возмещение расходов по подготовке земельных участков для целей строительства и реконструкции по трем расчетам составит:

        0,235 + 0,218 + 0,203

----------------------------------------------- x 100 = 21,9%

3

Расчет компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру выполнен по нормативам как средневзвешенный показатель по Нижегородской области.

Поскольку расходы на компенсацию затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру отражают инвестиционную привлекательность различных экономических зон, то их следует дифференцировать по городам и районам Нижегородской области.

Оценка инвестиционной привлекательности отдельных городов и районов области производилась исходя из сложившегося уровня инвестиций и сложившегося уровня цен на строительство аналогичных объектов в различных экономических зонах. Учитывая, что потенциальные инвесторы кроме оплаты фиксированной части компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру должны будут оплатить стоимость свободного участка земли, максимальный размер компенсации для самой привлекательной в инвестиционном плане зоны предлагается принять не 21,9%, как определено расчетом, а в размере 21% от объема инвестиций в коммерческих проектах. Объем коммерческих инвестиций предлагается оценивать исходя из стоимости строительства жилых зданий, определенной по материалам уполномоченного на это органа (в настоящее время это РЦЦС по Нижегородской области).

Наибольший объем инвестиций, а, следовательно, и наиболее привлекательной экономической зоной является г.Н.Новгород. Территория г.Н.Новгорода в плане инвестиционной привлекательности также довольно неоднородна. Для оценки инвестиционной привлекательности в г.Н.Новгороде использовались данные Госкомстата и риэлтерских фирм о рыночных ценах 1 кв. м общей площади жилья, включающих в себя и стоимость земельного участка, и прибыль предпринимателя, а следовательно и размер компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру.

Выборочные данные о ценах на квартиры в различных районах г.Н.Новгорода позволяют ранжировать зоны строительства в г.Н.Новгороде в следующем порядке:

№ п/п

Наименование района г.Н.Новгорода

Стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилья по квартирам стандартной планировки в 2006 году в долларах США/ в руб. по курсу 27,0 руб./$ на 2 кв. 2006 года

Коэффициент инвестиционной привлекательности

1-комнатная квартира

2-комнатная квартира

1

2

3

4

5

1 

Автозаводский

716/19 332

753/20 331

0,69

2 

Канавинский

798/21 546

840/22 680

0,77

3 

Ленинский

657/20 439

796/21 492

0,73

4 

Московский

747/20 169

786/21 222

0,72

5 

Нижегородский

1 037/27 999

1 091/29 457

1,0

6 

Советский

1 016/27 432

1 069/28 863

0,98

7 

Приокский

902/24 354

949/25 623

0,87

8 

Сормовский

726/19 602

764/20 628

0,7

Если судить по этим данным, то наиболее инвестиционно-привлекательная зона - Нижегородский район.

Кроме того следует учитывать, что цены на жилье могут значительно варьироваться в пределах одного района. Весьма неоднороден тот же Нижегородский район, где наряду с центральной частью есть и значительно менее привлекательная окраина города - Верхние Печеры.

В результате проведенного анализа, представленного в аналитической справке, г.Н.Новгород разбит на 4 зоны по инвестиционной привлекательности.

За единицу принят коэффициент инвестиционной привлекательности в Нижегородском районе, который в свою очередь также разбит на зону наивысшей инвестиционной привлекательности.

№ п/п

Наименование зоны. Это территории старого Нижнего Новгорода, где экспертно принят повышающий коэффициент К=1,05, и зона менее привлекательная - с понижающим коэффициентом К=0,98

Коэффициент инвестиционной привлекательности

Усредненная доля компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, приходящаяся на 1 (один) кв. м общей площади объекта в %

1

Историческая территория "Старый Нижний Новгород" <*>

1,05

22

2

Нижегородский и Советский районы (за исключением микрорайона Верхние Печеры и исторической территории "Старый Нижний Новгород")

0,98

20

3

Приокский район, микрорайон Верхние Печеры, исторические территории "Старое Канавино", "Старое Сормово", "Соцгород Автозавода"

0,87

18

4

Заречная часть г.Н.Новгорода, кроме исторических территорий "Старое Канавино", "Старое Сормово", "Соцгород Автозавода"

0,72

15

Ввиду того, что сложившаяся рыночная стоимость квартир имеется в основном только в г.Н.Новгороде, а по остальным городам данные о рыночной стоимости практически отсутствуют, то для оценки инвестиционной привлекательности использовались данные об объемах жилищного строительства в городах и районах области, а также данные о стоимости строительства в конкретном поселении по отношению к данным по стоимости строительства в г.Н.Новгороде.

Данные о стоимости строительства по отдельным городам Нижегородской области приведены в справке Госкомстата (справка составлена в ценах 1 кв. 2006 года. Для перехода к ценам 2 кв. 2006 года следует использовать индекс: К = 35,45/34,38 = 1,03 ед., где 34,38 и 35,45 - соответственно индексы 1 кв. 2006 года и 2 кв. 2006 года, по данным РЦЦС):

Наименование города

Стоимость строительства 1 кв. м, руб.

Арзамас

6 990

Бор

8 107

Выкса

11 964

Городец

7 042

Дзержинск

10 235

Кстово

11 196

Средняя стоимость 1 кв. м по указанным городам в ценах 2 кв. 2006 г.

9 256 x 1,03 = 9 534

Именно на эти города, включая Богородск, Павлово и Саров, приходится наибольший объем строительства (приложение 3), т.е. именно они и являются наиболее инвестиционно привлекательными.

Средняя стоимость строительства по указанным городам составляет 9534 руб. Средняя стоимость строительства по г.Н.Новгороду на 2 квартал 2006 года - 14450 руб.

Коэффициент инвестиционной привлекательности по указанным городам составляет: 9534/14450 = 0,66.

Таким образом размер компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру по г.Арзамас, Бор, Богородск, Выкса, Городец, Дзержинск, Павлово, Кстово и Саров следует принять в размере: 21% x 0,66 = 14%.

Инвестиционная привлекательность в поселениях за пределами городской черты в Арзамасском, Балахнинском, Богородском, Борском, Выксунском, Кстовском и Городецком районах исходя из объемов строительства жилья несколько ниже, чем в районных центрах, но в соответствии с данными таблицы находится на достаточно высоком уровне. Коэффициент инвестиционной привлекательности можно рассчитать следующим образом:

   0,13 + 0,27 + 0,92 + 0,99 + 0,36 + 0,70 + 0,41

---------------------------------------------------------------------- = 0,54

     7

Таким образом размер компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру в поселениях за пределами городской черты в Арзамасском, Балахнинском, Богородском, Борском, Выксунском, Кстовском и Городецком районах следует принять в размере:

21% x 0,54 x 0,9 = 10%, где:

К=0,9 - понижающий экспертный коэффициент.

Следующую группу по инвестиционной привлекательности в соответствии с приложением 3 составляют города районного значения, не вошедшие в предыдущую группу. Это г. Чкаловск, Сергач, Семенов, Кулебаки.

Коэффициент инвестиционной привлекательности по эти городам составляет:

     0,54 + 0,71 + 0,34 + 0,26

------------------------------------------- = 0,46

4

По экспертным оценкам к этой же группе городов следует отнести и  г. Заволжье.

Таким образом размер компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру по г.Чкаловск, Сергач, Семенов, Кулебаки следует принять: 21% x 0,46 = 10%

По остальным населенным пунктам Нижегородской области коэффициент инвестиционной привлекательности составляет 0,2-0,3, а размер компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру по этим населенным пунктам должен быть в размере: 21% x 0,25 = 5%.

ИТОГОВАЯ ТАБЛИЦА ДОЛИ КОМПЕНСАЦИИ ЗАТРАТ ЗА СОЦИАЛЬНУЮ, ТРАНСПОРТНУЮ И ИНЖЕНЕРНУЮ ИНФРАСТРУКТУРУ

№ п/п

Муниципальные образования

Доля затрат, приходящаяся на 1 кв. м общей площади объекта, %

1

г.Н.Новгород

1.1

Нижегородский и Советский   районы, за исключением исторической территории "Старый Нижний Новгород" <*> и микрорайона Верхние Печеры

20

1.2

Историческая  территория "Старый Нижний Новгород" <*>

22

1.3

Приокский район и микрорайон Верхние Печеры Нижегородского района

18

1.4

Канавинский, Сормовский, Московский, Автозаводский, Ленинский районы, за исключением исторических территорий "Старое Канавино", "Старое Сормово", "Соцгород Автозавода" <*>

15

1.5

Исторические территории "Старое Канавино", "Старое Сормово" и "Соцгород Автозавода" <*>

18

2

г.Арзамас, Балахна, Богородск, Бор, Городец, Выкса, Дзержинск, Кстово, Павлово, Саров

2.1

В границах городской черты

14

2.2

В соответствующих районах за пределами городской черты

10

3

Города районного значения (в границах городской черты)

10

4

Остальные административно-территориальные и муниципальные образования

5

--------------------------------

<*> Граница исторических территорий Нижегородского, Автозаводского, Канавинского и Сормовского районов определяется в соответствии с решением Нижегородского областного Совета народных депутатов от 30 ноября 1993 года № 370-м "Об установлении границ исторических территорий г.Нижнего Новгорода".

Границы исторической территории "Старый Нижний Новгород":

по правому берегу рек Оки и Волги от Молитовского моста до Слободы Печеры (400 м восточнее Спасо-Преображенской церкви), вверх по откосу на 250 м, далее на северо-запад по склону откоса параллельно береговой линии до Печерского съезда, по Печерскому съезду, улицам Большой Печерской, Сеченова, Тургенева, Белинского, Полтавской, Генкиной, Тимирязева, южной стороне площади Лядова, далее по Окскому съезду до Молитовского моста.

Границы исторической территории "Старое Канавино":

по улицам Марата, Приокской, Фильченкова, площади Революции, далее по железнодорожной ветке, виадуку, улицам Мурашкинской, Совнаркомовской, далее, пересекая улицу Советскую, до улицы Марата.

Границы исторической территории "Старое Сормово":

по улицам Баррикад, Коминтерна, Свободы.

Границы исторической территории "Соцгород Автозавода":

по проспектам Октября, Ильича, пересекая проспект Ленина, включая участок, прилегающий к гостинице "Волна", и участок поликлиники № 37, пересекая улицы Веденяпина, Героя Советского Союза Смирнова, включая территорию ЦПКиО, проспекту Молодежному, улице Ватутина, проспекту Кирова, улицам Краснодонцев, Челюскинцев, Школьной, Комсомольской, Автомобильной, переулку Моторному до проспекта Октября.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

к Временной методике расчета компенсации

затрат за социальную, транспортную и

инженерную инфраструктуру

ТРЕБОВАНИЯ

К ВНУТРЕННЕЙ ОТДЕЛКЕ И ОБОРУДОВАНИЮ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

№ п/п

Наименование показателя

Наименование и характеристики материала, оборудования

1

Потолки (кроме кухни)

водоэмульсионная окраска

2

Стены (кроме кухни)

обои

3

Полы в жилых комнатах

линолеум по стяжке

4

Полы в санузлах (ванная комната, туалет)

керамическая плитка

5

Отделка плинтусами и наличниками

предусмотрена

6

Кухня потолки - клеевая окраска, стены - водоэмульсионная окраска

предусмотрена

7

Межкомнатные двери

установлены

8

Электромонтажные работы

выполнены

9

Газовые (электрические) плиты

установлены

10

Сантехническое оборудование (унитаз, ванна, умывальник со смесителями, мойка)

установлено

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

к Временной методике расчета компенсации

затрат за социальную, транспортную и

инженерную инфраструктуру

ПЕРЕЧЕНЬ ИЗМЕНЯЕМЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА ЗАТРАТ ЗАСТРОЙЩИКА-ИНВЕСТОРА

№ п/п

Виды объектов капитального строительства

Показатели, необходимые для определения размера компенсационных затрат

1

Административные здания

(здания управления, административно-бытовые корпуса, здания общественных организаций, бизнес-центры и др.)

м2 общей площади

2

Спортивные комплексы

- количество мест

- кв.м общей площади

3

Спортивные комплексы с ледовыми аренами

- количество мест

- кв.м общей площади

4

Физкультурно-оздоровительные комплексы

- количество мест

- кв.м общей площади

5

Концертные и выставочные залы

- количество мест

- кв.м общей площади

6

Театры

- количество мест

- кв.м общей площади

7

Автоцентр

- количество мест

- кв.м общей площади

8

Подземная автостоянка

- количество мест

- кв.м общей площади

9

Открытая автостоянка

- количество мест

- кв.м общей площади

10

Открытый склад

- количество мест

- кв.м общей площади

11

Склады

- количество мест

- кв.м общей площади

- конструктивное решение

12

Жилые здания

- кв.м общей площади

".