ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ЗАКЛЮЧИЛ НЕСКОЛЬКО ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ В ОТНОШЕНИИ ОДНОГО И ТОГО ЖЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПРОИЗВЕДЕНА ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЗА ОДНИМ ИЗ ПОКУПА...



В201306080

ОПУБЛИКОВАНО:

БЮЛЛЕТЕНЬ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, 22.07.2014, N 8, (Извлечение)

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10.12.2013 N 57-КГ13-9

ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ЗАКЛЮЧИЛ НЕСКОЛЬКО ДОГОВОРОВ

КУПЛИ-ПРОДАЖИ В ОТНОШЕНИИ ОДНОГО И ТОГО ЖЕ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПРОИЗВЕДЕНА

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ ЗА ОДНИМ ИЗ ПОКУПАТЕЛЕЙ, ДРУГОЙ

ПОКУПАТЕЛЬ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ОТ ПРОДАВЦА ВОЗМЕЩЕНИЯ

УБЫТКОВ, ВЫЗВАННЫХ НЕИСПОЛНЕНИЕМ ДОГОВОРА. СУД ОБЯЗАН

ПРИВЕСТИ В РЕШЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАКОНА, ТРЕБОВАНИЯ

КОТОРОГО НЕ СООТВЕТСТВУЮТ ДОГОВОРУ, А НЕ ОГРАНИЧИВАТЬСЯ

ФОРМАЛЬНОЙ ССЫЛКОЙ НА СТ.СТ. 166-168 ГК РФ, СОДЕРЖАЩИЕ

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК.

ПРИДЯ К ВЫВОДУ О ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИИ ЛИЦОМ СВОИМ ПРАВОМ,

СУД ДОЛЖЕН УКАЗАТЬ, В ЧЕМ ОНО ВЫРАЗИЛОСЬ И КАКИЕ ИМЕННО

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА СВИДЕТЕЛЬСТВУЮТ О ЕГО НАМЕРЕНИИ

ПРИЧИНИТЬ ВРЕД ДРУГОМУ ЛИЦУ

(Извлечение)

Б. обратился в суд с иском к Ж. и ООО "Аван-гард-Агро-Белгород" о признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Ж. и ООО "Авангард-Агро-Белгород" 6 апреля 2012 г. недействительным, признании свидетельства о праве собственности на земельный участок недействительным, признании права собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения ООО "Авангард-Агро-Белгород", мотивируя свои требования тем, что 27 марта 2012 г. между ним и Ж. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, по которому Ж. получена оплата, о чем последней составлена расписка.

Решением Алексеевского районного суда Белгородской области от 19 июля 2012 г. исковые требования Б. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 30 октября 2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Авангард-Агро-Белгород" ставился вопрос об отмене вынесенных по делу судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 10 декабря 2013 г. удовлетворила жалобу, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления по основаниям, предусмотренным ст. 387 ГПК РФ.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные Б. требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что поскольку заключенный между истцом и Ж. договор купли-продажи земельного участка был заключен ранее, ответчица злоупотребила своим правом собственника, заключив впоследствии договор купли-продажи этого же земельного участка с ООО "Авангард-Агро-Белгород" на более выгодных условиях, в связи с чем договор от 6 апреля 2012 г. является недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Вместе с тем в соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Придя к выводу о злоупотреблении Ж. своим правом, суд не указал, в чем конкретно оно выразилось, почему заключение договора купли-продажи земельного участка с ООО "Авангард-Агро-Белгород" при наличии обязательств перед Б. свидетельствует именно о намерении причинить вред последнему либо иному лицу.

В то же время суд не указал, каким образом данная норма относится к возникшим правоотношениям, поскольку в силу п. 2 указанной статьи Гражданского кодекса РФ суд вправе отказать лицу в защите его прав в случае недобросовестного их осуществления, однако Ж. в суд за защитой своего права не обращалась, а также в чем именно выражено злоупотребление своим правом со стороны 000 "Авангард-Агро-Белгород".

Вынося решение, суд исходил из того, что договор от 6 апреля 2012 г. заключен между Ж. и 000 "Авангард-Агро-Белгород" в нарушение ст.ст. 166-168 ГК РФ, потому является недействительным, ничтожным, не повлекшим юридических последствий для ООО "Авангард-Агро-Белгород", и применил последствия недействительности ничтожного договора в виде прекращения государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок.

Между тем ст.ст. 166-168 ГК РФ содержат лишь общие положения о недействительности сделок, как то: разделение сделок на ничтожные и оспоримые; последствия недействительности сделки; отнесение сделки, не соответствующей требованиям закона, к ничтожной.

Ограничившись формальной ссылкой на приведенные нормы Гражданского кодекса РФ, суд не привел в решении, какие именно положения действующего законодательства нарушает заключенный между Ж. и ООО "Авангард-Агро-Белгород" договор купли-продажи земельного участка от 6 апреля 2012 г., что позволило бы сделать вывод о его ничтожности.

При этом, обосновывая недействительность договора купли-продажи земельного участка от 6 апреля 2012 г., заключенного между Ж. и 000 "Авангард-Агро-Белгород", суд указал, что он не соответствует ст.ст. 450-453 ГК РФ.

Вместе с тем указанные нормы Гражданского кодекса РФ определяют общие основания, порядок и последствия изменения и расторжения договора, и не содержат оснований, по которым сделка может быть признана недействительной.

Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 6 апреля 2012 г. суду надлежало рассмотреть вопрос о приведении сторон договора в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки.

Между тем, установив, что данный договор ничтожен, суд пришел к выводу о необходимости истребования спорного земельного участка из незаконного владения ООО "Авангард-Агро-Белгород".

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

В силу п. 1 ст. 302 данного Кодекса если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Право собственности на недвижимое имущество в случае, когда его отчуждение подлежит государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Судом установлено, что Б. право собственности на спорный земельный участок не регистрировал.

На момент заключения договора купли-продажи от 6 апреля 2012 г. собственником земельного участка оставалась Ж., выразившая свою волю на передачу спорного недвижимого имущества другому лицу.

При таких обстоятельствах, учитывая, что у Б. на основании договора купли-продажи от 27 марта 2012 г. возникло право, а у Ж. обязанность по передаче истцу земельного участка, но данное обязательство не могло быть исполнено, так как на момент обращения Б. за реализацией своего права земельный участок был передан ООО "Авангард-Агро-Белгород", право которого возникло на основании договора от 6 апреля 2012 г. и было реализовано путем регистрации права собственности на спорное имущество, суду следовало обсудить вопрос о применении к сложившимся отношениям положений ст. 398 ГК РФ, регулирующих последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь. Однако этого судом сделано не было.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, сделав вывод о том, что заключенный между Ж. и ООО "Авангард-Агро-Белгород" договор от 6 января 2012 г. является ничтожной сделкой по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, суд не указал, в чем именно заключается допущенное Ж. злоупотребление правом при заключении с 000 "Авангард-Агро-Белгород" договора от 6 апреля 2012 г., тогда как Б. не ссылался на злоупотребление правом со стороны ответчиков, чем данная сделка противоречит закону и какому закону она противоречит, поскольку сам по себе факт заключения двух договоров на один объект недвижимости не влечет признание одной из этих сделок недействительной в силу ничтожности.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Данные разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ не были учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Судебная коллегия также обратила внимание на то, что истребование может быть обращено на индивидуально-определенную вещь, тогда как спорный земельный участок не являлся выделенным в натуре земельным участком.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 19 июля 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 30 октября 2012 г. отменила, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

[введено: 01.10.2014 редактор НЦПИ – Денисова Н.Н.]

[проверено: 09.10.2014 редактор НЦПИ - Булыгина А.В.]