СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ (ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ) В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, НЕЗАВИСИМО ОТ ИХ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ, ОБЯЗАНЫ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ ЭТИМ ДОМОМ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ, ВЫБРАННОЙ В УСТАНО...



В201305897

ОПУБЛИКОВАНО:

БЮЛЛЕТЕНЬ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, 20.03.2014, N 4, (извлечение)

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03.09.2013 N 5-КГ13-86

СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ (ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ)

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, НЕЗАВИСИМО ОТ ИХ ЦЕЛЕВОГО

НАЗНАЧЕНИЯ, ОБЯЗАНЫ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ

ЭТИМ ДОМОМ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ,

ВЫБРАННОЙ В УСТАНОВЛЕННОМ ЗАКОНОМ ПОРЯДКЕ

(Извлечение)

ООО Управляющая компания "MEM" (далее - Общество) обратилось в суд с иском к И., А. об обязании заключить договоры управления многоквартирным домом, взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска Общество ссылалось на то, что оно является управляющей организацией жилого дома с прилегающим земельным участком и гаражным комплексом. И., А., являясь собственниками машиномест в гаражном комплексе, отказываются заключить с Обществом договор управления многоквартирным домом на предложенных условиях, имеют перед Обществом задолженность по оплате услуг, работ по содержанию имущества и по оплате жилищно-коммунальных услуг, в связи с чем также обязаны уплатить проценты за несвоевременное исполнение денежного обязательства.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, утверждая, что заключение указанного Обществом договора не предусмотрено законодательством.

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. исковые требования Общества удовлетворены, на И., А. возложена обязанность заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом на изложенных в решении суда условиях; с И. в пользу Общества взыскана задолженность по оплате за содержание имущества и жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное исполнение обязательств, расходы на оплату услуг представителя, расходы на оплату госпошлины; с А. в пользу Общества взыскана задолженность по оплате за содержание имущества и жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное исполнение обязательств, расходы на оплату услуг представителя, расходы на оплату госпошлины.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. решение Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 г. отменено в части удовлетворения исковых требований Общества об обязании И., А. заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом, в указанной части вынесено новое решение об отказе Обществу в удовлетворении исковых требований.

Обществом подана кассационная жалоба, в которой ставился вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. в указанной части.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 3 сентября 2013 г. установила, что имеются предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для отмены обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке.

Судом установлено, что А. и И. являются собственниками машиномест в гаражном комплексе.

29 июля 2003 г. ООО фирма "MEM" выиграло конкурс, проведенный конкурсной комиссией МУП "Мосжилкомплекс" по организации приемки, управления, технического обслуживания и ремонта объектов, финансируемых Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы (далее - Департамент). На основании результатов указанного конкурса между ООО фирма "MEM" и Департаментом был заключен договор на управление и обеспечение технического обслуживания вышеуказанного многоквартирного жилого дома с прилегающим земельным участком.

27 июня 2006 г. в результате реорганизации ООО фирма "MEM" создано Общество, являющееся правопреемником ООО фирма "MEM" в части управления и организации эксплуатации указанного многоквартирного дома. Общество осуществляет охрану, уборку и производит текущий ремонт на территории вверенного гаражного комплекса и как управляющая организация заключило с собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных по указанному адресу, соответствующие договоры.

Рассматривая дело, суд первой инстанции, сославшись на ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что при данных обстоятельствах ответчики обязаны заключить с управляющей организацией договоры управления многоквартирным домом с учетом того, что Общество надлежаще и на законных основаниях осуществляет такое управление.

Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом суда первой инстанции, указав, что Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательность заключения лишь публичного договора (ст. 426 ГК РФ) и договора банковского счета (ст. 846 ГК РФ), а обязательность заключения договора управления гаражом, предметом которого является управление машиноместом, оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже в многоквартирном доме, нормами действующего законодательства не предусмотрена.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с указанными выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Судом установлено, что И. и А. согласно свидетельствам о государственной регистрации права являются собственниками машиномест, приобретенных ими 30 июня 2008 г. у ГУН г. Москвы "Московский городской центр реализации нежилых помещений "Мосреалстрой" по договорам купли-продажи.

Таким образом, И. и А. являются собственниками расположенных в подвале дома нежилых помещений.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Положение о заключении договора в обязательном порядке является исключением из общего правила о свободе договора, которое допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом.

Часть 5 ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 этой статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.

Таким образом, к обстоятельствам, имеющим юридическое значение для данного дела, относится установление того, являются ли нежилые помещения, расположенные в подвале дома, помещениями данного дома.

При этом их целевое назначение (машиноместо и т. п.) для решения вопроса о заключении договора управления многоквартирным домом правового значения не имеет.

Между тем суд апелляционной инстанции в нарушение положений ст.ст. 196, 198 ГПК РФ не рассматривал и не исследовал вопрос о том, являются ли принадлежащие И. и А. на праве собственности нежилые помещения помещениями многоквартирного дома, наличие права собственности на которые обязывает их собственников к заключению договора управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Судом установлено, что Общество просило обязать ответчиков И. и А. заключить договор управления многоквартирным домом, в соответствии с которым Общество обеспечивает управление и техническое обслуживание единого комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок в установленных границах, и расположенного на нем подземного гаража. При этом Общество обязывалось в течение установленного в договоре срока за плату управлять машиноместом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже многоквартирного дома.

В связи с этим суду следовало установить, соответствовали ли предложенные Обществом условия договора управления многоквартирным домом, задачей которого является в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, требованиям ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Этого судом апелляционной инстанции сделано не было.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда не указала, в силу чего, отказывая Обществу в удовлетворении требований об обязании И. и А. заключить договоры управления многоквартирным домом, она согласилась с выводом суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчиков образовавшейся задолженности по содержанию имущества и жилищно-коммунальных услуг.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. отменила в части отмены решения Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. в части возложения на И., А. обязанности заключить договоры с ООО Управляющая компания "MEM", дело в этой части направила на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда.

[введено: 08.09.2014 редактор НЦПИ - Булыгина А.В.]

[проверено: 15.09.2014 редактор НЦПИ - Гудочкин Р.А.]