СОГЛАШЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА О СРОКЕ ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДОЛЖНО БЫТЬ СОВЕРШЕНО В ТРЕБУЕМОЙ ДЛЯ ЭТОГО ДОГОВОРА ФОРМЕ И ПОДЛЕЖИТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ. ПРИ ПЕРЕХ...



В201508050

ОПУБЛИКОВАНО:

БЮЛЛЕТЕНЬ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, 25.01.2017, N 2, (Извлечение)

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08.12.2015 N 5-КГ15-156

СОГЛАШЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА О СРОКЕ

ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДОЛЖНО БЫТЬ

СОВЕРШЕНО В ТРЕБУЕМОЙ ДЛЯ ЭТОГО ДОГОВОРА ФОРМЕ

И ПОДЛЕЖИТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ.

ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА (ТРЕБОВАНИЯ) К НОВОМУ КРЕДИТОРУ,

ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО ЗАКОНОМ ИЛИ ДОГОВОРОМ,

К НЕМУ ПЕРЕХОДИТ ТАКЖЕ ПРАВО НА НЕУСТОЙКУ ЗА ПРОСРОЧКУ

ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ДОЛЖНИКОМ, ВКЛЮЧАЯ

ПРЕДШЕСТВУЮЩИЙ ПЕРЕХОДУ ПРАВА (ТРЕБОВАНИЯ)

ПЕРИОД ПРОСРОЧКИ

(Извлечение)

Ю. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора в части, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, указав, что на основании договора уступки от 28 мая 2013 г. ООО "ПроМен" уступило ей право требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному 2 апреля 2012 г. между ООО "Континент" и ООО "ПроМен". В соответствии с условиями данного договора ООО "Континент" обязалось в срок не позднее второго квартала 2013 г. построить многоквартирный жилой дом и в срок до 1 октября 2013 г. передать предусмотренные приложением к договору объекты долевого строительства, а ООО "ПроМен" обязалось уплатить обусловленную договором цену и принять эти объекты. Обязательства по оплате строительства ООО "ПроМен" исполнены, так же как и исполнены истцом обязательства по оплате уступки права требования. Ю. утверждала, что ответчиком были нарушены сроки строительства и передачи квартиры: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ООО "Континент" на три месяца позже срока, установленного договором. Акт приема-передачи квартиры истцу был подписан только 18 декабря 2013 г., однако документ, который позволил истцу оформить право собственности на квартиру, был подписан сторонами только 19 февраля 2014 г.

В связи с изложенным Ю. просила взыскать с ООО "Континент" неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период со 2 октября 2013 г. по 19 февраля 2014 г., компенсацию морального вреда и штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Кроме того, истцом оспаривался п. 9.7 договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым участник долевого строительства оплачивает затраты по содержанию объекта долевого строительства и придомовой территории соразмерно площади объекта долевого строительства за четыре месяца со дня сдачи объекта до передачи дома в управление эксплуатирующей организации в размере 0,7% от оплаченной цены объекта, что повлекло за собой причинение истцу убытков.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным п. 9.7 договора участия в долевом строительстве, а также во взыскании связанных с ним убытков, суды первой и апелляционной инстанций сослались на то, что при заключении договора уступки от 28 мая 2013 г. Ю. с таким условием договора согласилась.

Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, суды первой и апелляционной инстанций указали, что истец при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве была ознакомлена с уведомлением от 23 мая 2013 г. о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 8 декабря 2015 г. приведенные выводы судов сочла ошибочными, ввиду наличия предусмотренных ст. 387 ГПК РФ оснований отменила в кассационном порядке апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в связи со следующим.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 данного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В ч. 2 ст. 6 названного выше Федерального закона указано, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 3 данной нормы предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Статьей 251 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.

Заключенный между ООО "Континент" и ООО "ПроМен" договор участия в долевом строительстве от 2 апреля 2012 г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в то время как представленное ответчиком дополнительное соглашение, датированное 24 мая 2013 г., об изменении срока передачи объекта строительства такой регистрации не имело и, следовательно, не могло быть признано заключенным.

В договоре уступки права (требования), заключенном между истцом и ООО "ПроМен" 28 мая 2013 г., содержалась ссылка на ознакомление истца с уведомлением от 23 мая 2014 г., однако какого-либо упоминания о дополнительном соглашении от 24 мая 2014 г. не имелось.

При таких обстоятельствах указанный документ не мог служить основанием для изменения сроков строительства и для освобождения ответчика от уплаты неустойки.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором

Согласно ст. 310 этого же Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Поскольку законом, а равно договором долевого участия, заключенным между ООО "Континент" и ООО "ПроМен", не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влекло изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

ООО "ПроМен" передало Ю. по договору уступки права требования от 28 мая 2013 г. принадлежащее ему на основании указанного выше договора долевого участия право (требование), обеспеченное неустойкой.

Соответственно, в связи с переходом к истцу прав ООО "ПроМен" по основному обязательству ООО "Континент" передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к ней перешло и право на взыскание неустойки за нарушение сроков передачи квартиры. Договор уступки между истцом и ООО "ПроМен", а равно и договор долевого строительства, заключенный между ООО "Континент" и ООО "ПроМен", не содержали ограничений на переход к новому кредитору права на неустойку.

Не содержат подобных ограничений и положения Закона об участии в долевом строительстве.

По смыслу приведенных выше положений ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, переход к новому кредитору прав, обеспечивающих исполнение обязательств, не зависит от того, был ли заключен договор уступки до или после нарушения обязательства должником, и от того, был ли уведомлен новый кредитор о просрочке должника при заключении договора уступки. Не связано с этими обстоятельствами и право нового кредитора на оспаривание условий договора, право (требование) по которому перешло к нему в порядке уступки.

Предметом договора уступки являлось право (требование), обеспеченное неустойкой. Данные о том, что договор между Ю. и ООО "ПроМен" был заключен на иных условиях, в частности без перехода права на неустойку и без обеспечения основного обязательства должника, отсутствовали как в обжалуемых судебных постановлениях, так и в самом договоре.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями были допущены существенные нарушения норм материального права, в том числе регулирующих перемену лиц в обязательстве, которые не могли быть устранены без отмены судебного постановления в полном объеме и нового рассмотрения дела.

[введено: 28.03.2017 редактор НЦПИ - Ягафарова Г.М.]

[проверено: 30.03.2017 редактор НЦПИ - Булыгина А.В.]