Основная информация
| Дата опубликования: | 02 ноября 2010г. |
| Номер документа: | В201008343 |
| Текущая редакция: | 1 |
| Статус нормативности: | Нормативный |
| Принявший орган: | СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ |
| Раздел на сайте: | Судебная практика |
| Тип документа: | Определения |
Бесплатная консультация
У вас есть вопросы по содержанию или применению нормативно-правового акта, закона, решения суда? Наша команда юристов готова дать бесплатную консультацию. Звоните по телефонам:Федеральный номер (звонок бесплатный): 8 (800) 555-67-55 доб. 732Москва и Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 192Санкт-Петербург и Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 749
Текущая редакция документа
В1008343
В201008343
ОПУБЛИКОВАНО:
БЮЛЛЕТЕНЬ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, 26.09.2011, N 10, СТР. 1, (ИЗВЛЕЧЕНИЕ)
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
02.11.2010 N 34-В10-6
ПОКУПАТЕЛЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ПРИ УСЛОВИИ ИСПОЛНЕНИЯ ВСЕХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ СТОРОНАМИ СДЕЛКИ ВПРАВЕ ОБРАТИТЬСЯ В СУД
С ТРЕБОВАНИЕМ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЭТО ИМУЩЕСТВО К НАСЛЕДНИКУ
ПРОДАВЦА В СЛУЧАЕ СМЕРТИ ПОСЛЕДНЕГО
Извлечение
П. обратился в суд с иском к Я. о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения, признании перехода права собственности на жилое помещение, государственной регистрации права на жилое помещение, прекращении права собственности на жилое помещение, признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
Решением Апатитского городского суда Мурманской области от 17 июля 2009 г. исковые требования П. удовлетворены частично: признана действительной и состоявшейся сделка (договор) купли-продажи квартиры, совершенная 7 мая 2007 г. между П. и Н.; прекращено право собственности Н. на спорную указанную квартиру; свидетельство о государственной регистрации права собственности Я. на спорную квартиру, выданное 31 марта 2009 г. Апатитским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области, признано недействительным; из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена запись от 30 марта 2009 г. о государственной регистрации права собственности на квартиру за Я.; на П. возложена обязанность выплатить Я. определенную денежную сумму.
Суд в резолютивной части решения также указал, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за П.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г. решение Апатитского городского суда Мурманской области от 17 июля 2009 г. отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований П. отказано.
В надзорной жалобе П. ставил вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г., как вынесенного с существенными нарушениями норм материального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 2 ноября 2010 г. надзорную жалобу удовлетворила, указав следующее.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами первой и кассационной инстанций при рассмотрении данного дела.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 18 января 2007 г. между Н. и Агентством недвижимости заключен договор об оказании риэлтерских услуг по приватизации спорного жилого помещения Н. и его дальнейшей продаже. Н. на имя В. была выдана нотариально удостоверенная доверенность на продажу квартиры.
7 мая 2007 г. между покупателем П. и В., действующей на основании доверенности от продавца Н., был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. Покупатель передал представителю продавца оговоренную договором сумму. Представитель продавца передал, а П. принял квартиру по передаточному акту от 7 мая 2007 г.
Договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
19 сентября 2008 г. Н. умер.
24 октября 2008 г. дочь умершего Н. – Я. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследственного имущества в виде жилого помещения, по поводу которого возник спор.
20 марта 2009 г. Я. получено свидетельство о праве на наследство по закону на спорное жилое помещение.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 31 марта 2009 г., выданным Апатитским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области, за Я. зарегистрировано право собственности на квартиру.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда исходила из того, что названный договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации, вследствие чего права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь юридических последствий, в связи с чем договор, совершенный сторонами, нельзя считать заключенным с момента подписания.
Кроме того, по мнению суда кассационной инстанции, судом первой инстанции не учтено, что на время рассмотрения дела собственником спорной квартиры являлась Я., к которой это право перешло по наследству в соответствии с законом. Свидетельство о праве на наследство по закону от 20 марта 2009 г. недействительным не признано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что с выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя.
Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела следует и установлено судом, что между П. и Н. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от 7 мая 2007 г. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы П. представителю продавца в полном объеме, при этом последний передал, а П. принял указанную квартиру по передаточному акту от 7 мая 2007 г. Претензий друг к другу стороны не имели.
Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась.
Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилось наложение ареста на спорную квартиру на основании постановления судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов г. Апатиты от 27 апреля 2007 г. в рамках исполнительного производства, возбужденного 20 августа 2006 г. в отношении должника Н., связанного с взысканием алиментов в пользу Т. на содержание ребенка.
В связи со смертью Н. исполнительное производство от 20 августа 2006 г. прекращено и снят арест с указанной квартиры.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Следовательно, после смерти Н., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к его дочери – Я., получившей свидетельство о праве на наследство.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении исковых требований П. по доводам, изложенным в кассационном определении.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда отменила определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г.
[введено: 14.11.2011 оператор НЦПИ - Дементьева Е.В.]
[проверено: 21.11.2011 редактор НЦПИ – Петросова А.Б.]
В1008343
В201008343
ОПУБЛИКОВАНО:
БЮЛЛЕТЕНЬ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, 26.09.2011, N 10, СТР. 1, (ИЗВЛЕЧЕНИЕ)
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
02.11.2010 N 34-В10-6
ПОКУПАТЕЛЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ПРИ УСЛОВИИ ИСПОЛНЕНИЯ ВСЕХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ СТОРОНАМИ СДЕЛКИ ВПРАВЕ ОБРАТИТЬСЯ В СУД
С ТРЕБОВАНИЕМ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЭТО ИМУЩЕСТВО К НАСЛЕДНИКУ
ПРОДАВЦА В СЛУЧАЕ СМЕРТИ ПОСЛЕДНЕГО
Извлечение
П. обратился в суд с иском к Я. о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения, признании перехода права собственности на жилое помещение, государственной регистрации права на жилое помещение, прекращении права собственности на жилое помещение, признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
Решением Апатитского городского суда Мурманской области от 17 июля 2009 г. исковые требования П. удовлетворены частично: признана действительной и состоявшейся сделка (договор) купли-продажи квартиры, совершенная 7 мая 2007 г. между П. и Н.; прекращено право собственности Н. на спорную указанную квартиру; свидетельство о государственной регистрации права собственности Я. на спорную квартиру, выданное 31 марта 2009 г. Апатитским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области, признано недействительным; из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена запись от 30 марта 2009 г. о государственной регистрации права собственности на квартиру за Я.; на П. возложена обязанность выплатить Я. определенную денежную сумму.
Суд в резолютивной части решения также указал, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за П.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г. решение Апатитского городского суда Мурманской области от 17 июля 2009 г. отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований П. отказано.
В надзорной жалобе П. ставил вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г., как вынесенного с существенными нарушениями норм материального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 2 ноября 2010 г. надзорную жалобу удовлетворила, указав следующее.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами первой и кассационной инстанций при рассмотрении данного дела.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 18 января 2007 г. между Н. и Агентством недвижимости заключен договор об оказании риэлтерских услуг по приватизации спорного жилого помещения Н. и его дальнейшей продаже. Н. на имя В. была выдана нотариально удостоверенная доверенность на продажу квартиры.
7 мая 2007 г. между покупателем П. и В., действующей на основании доверенности от продавца Н., был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. Покупатель передал представителю продавца оговоренную договором сумму. Представитель продавца передал, а П. принял квартиру по передаточному акту от 7 мая 2007 г.
Договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
19 сентября 2008 г. Н. умер.
24 октября 2008 г. дочь умершего Н. – Я. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследственного имущества в виде жилого помещения, по поводу которого возник спор.
20 марта 2009 г. Я. получено свидетельство о праве на наследство по закону на спорное жилое помещение.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 31 марта 2009 г., выданным Апатитским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области, за Я. зарегистрировано право собственности на квартиру.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда исходила из того, что названный договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации, вследствие чего права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь юридических последствий, в связи с чем договор, совершенный сторонами, нельзя считать заключенным с момента подписания.
Кроме того, по мнению суда кассационной инстанции, судом первой инстанции не учтено, что на время рассмотрения дела собственником спорной квартиры являлась Я., к которой это право перешло по наследству в соответствии с законом. Свидетельство о праве на наследство по закону от 20 марта 2009 г. недействительным не признано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что с выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя.
Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела следует и установлено судом, что между П. и Н. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от 7 мая 2007 г. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы П. представителю продавца в полном объеме, при этом последний передал, а П. принял указанную квартиру по передаточному акту от 7 мая 2007 г. Претензий друг к другу стороны не имели.
Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась.
Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилось наложение ареста на спорную квартиру на основании постановления судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов г. Апатиты от 27 апреля 2007 г. в рамках исполнительного производства, возбужденного 20 августа 2006 г. в отношении должника Н., связанного с взысканием алиментов в пользу Т. на содержание ребенка.
В связи со смертью Н. исполнительное производство от 20 августа 2006 г. прекращено и снят арест с указанной квартиры.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Следовательно, после смерти Н., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к его дочери – Я., получившей свидетельство о праве на наследство.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении исковых требований П. по доводам, изложенным в кассационном определении.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда отменила определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г.
[введено: 14.11.2011 оператор НЦПИ - Дементьева Е.В.]
[проверено: 21.11.2011 редактор НЦПИ – Петросова А.Б.]
Дополнительные сведения
| Государственные публикаторы: | БЮЛЛЕТЕНЬ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ № 10 от 26.09.2011 Стр. 1 |
| Рубрики правового классификатора: | 050.030.050 Сделки по приобретению жилья в частную собственность |
Вопрос юристу
Поделитесь ссылкой на эту страницу:
