ОТСУТСТВИЕ У ГРАЖДАНИНА ОРДЕРА НА ЗАНЯТИЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ ПРИ ФАКТИЧЕСКОМ ВСЕЛЕНИИ В ПРЕДОСТАВЛЕННУЮ ЕМУ КВАРТИРУ, ПРОЖИВАНИИ В НЕЙ И ИСПОЛНЕНИИ ОБЯЗАННОСТЕЙ НАНИМАТЕЛЯ САМО ПО СЕБЕ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПРЕПЯ...



В201207054

ОПУБЛИКОВАНО:

БЮЛЛЕТЕНЬ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, 21.02.2013, N 3, (Извлечение)

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15.05.2012 N 18-В12-18

ОТСУТСТВИЕ У ГРАЖДАНИНА ОРДЕРА НА ЗАНЯТИЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ

ПРИ ФАКТИЧЕСКОМ ВСЕЛЕНИИ В ПРЕДОСТАВЛЕННУЮ ЕМУ КВАРТИРУ,

ПРОЖИВАНИИ В НЕЙ И ИСПОЛНЕНИИ ОБЯЗАННОСТЕЙ НАНИМАТЕЛЯ

САМО ПО СЕБЕ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПРЕПЯТСТВИЕМ К ВОЗНИКНОВЕНИЮ

У ТАКОГО ЛИЦА ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

(Извлечение)

М. совместно с членами семьи с 1984 года проживал в здании общежития, куда вселен как работник Черноморского экспериментального устричного хозяйства, в дальнейшем реорганизованного и преобразованного в ОАО "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш".

М. и члены его семьи зарегистрированы и проживают в данном помещении, другого жилья не имеют, являются потребителями коммунальных услуг.

25 октября 2005 г. между М. и ФГУП "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" заключен договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда Российской Федерации в отношении квартиры, расположенной в общежитии.

ФГУП "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" на основании распоряжения Росимущества от 30 декабря 2005 г. N 675-р приватизировано путем преобразования в ОАО "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш".

Здание общежития, в котором расположена квартира истцов, в состав приватизируемого имущества не вошло.

5 декабря 2007 г. М. обратился к ОАО "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" с просьбой о передаче занимаемой квартиры в общую долевую собственность в порядке приватизации. ОАО "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" в приватизации спорной квартиры отказало.

По сообщению территориального управления Росимущества, объект недвижимости является федеральной собственностью, относится к специализированному жилому фонду и в реестре федерального имущества значится как общежитие, в связи с чем квартира, расположенная в данном общежитии, приватизации не подлежит.

13 ноября 2007 г. территориальным управлением Росимущества проведены торги в форме конкурса на право заключения договора аренды здания общежития.

16 ноября 2007 г. по результатам проведенных торгов между территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и ООО "Черноморский медицинский центр" (арендатор) заключен договор аренды здания общежития.

Из договора аренды и акта технического состояния здания следовало, что общежитие имеет статус нежилого помещения.

Перевод жилого здания в нежилое в установленном законом порядке не производился.

Истцы обратились в суд с иском к территориальному управлению Росимущества и другим о признании недействительными торгов в отношении недвижимого имущества, признании недействительным договора аренды и другими требованиями, ссылаясь на то, что в 1984 году М. в связи с принятием на работу в государственное предприятие "Черноморское экспериментальное устричное хозяйство" вселен в спорную квартиру, где зарегистрирован по месту жительства и проживает до настоящего времени. Впоследствии все истцы были зарегистрированы в данном помещении по месту жительства. Законность проживания истцов на протяжении 27 лет никем не оспаривалась. Они просили признать договор аренды здания общежития недействительным, поскольку здание общежития в установленном законом порядке в нежилое не переводилось, в связи с чем не могло быть передано в аренду ООО "Черноморский медицинский центр". Кроме того, ссыпались на незаконность проведения торгов на право заключения договора аренды, поскольку на момент проведения торгов территориальное управление Росимущества правом собственности не обладало, право зарегистрировано лишь 24 января 2008 г. Полагали, что отсутствие у них ордера не свидетельствует о незаконности вселения в квартиру, которую они использовали на основании договора найма жилого помещения, исполняли обязанности по содержанию данного помещения, оплачивали коммунальные платежи.

Территориальное управление Росимущества иск не признало, обратилось в суд со встречным иском, ссылаясь на то, что торги с передачей здания общежития в аренду ООО "Черноморский медицинский центр" произведены законно, поскольку здание общежития является нежилым. Полагало, что М. самовольно занимает спорное помещение в общежитии, поскольку ордер о вселении суду представлен не был. В связи с чем истцы в установленном порядке права пользования общежитием как нежилым помещением не приобрели.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 14 февраля 2011 г. первоначальный иск удовлетворен частично, торги и договор аренды признаны недействительными. В удовлетворении остальной части иска о признания общежития жилым помещением, исключении записи о регистрации как нежилого помещения отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2011 г. решение Анапского районного суда Краснодарского края от 14 февраля 2011 г. отменено, по делу принято новое решение об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и его освобождении.

В надзорной жалобе М. и члены его семьи просили об отмене определения суда кассационной инстанции от 24 мая 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 15 мая 2012 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судом кассационной инстанции при рассмотрении данного дела.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований М. и членов его семьи в части признания недействительными торгов от 13 ноября 2007 г., признания недействительным договора аренды указанного здания общежития от 16 ноября 2007 г. и применения последствий недействительности данной сделки. При этом суд исходил из того, что на момент проведения торгов по заключению договора на право аренды общежития территориальное управление Росимущества не обладало правом собственности на здание (помещение) общежития, в связи с чем не имело права на проведение данных торгов, передачей здания общежития по договору аренды нарушаются права истцов как жильцов общежития.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных исковых требований, суд кассационной инстанции исходил из того, что истцами не представлен ордер на занятие спорного помещения в общежитии, в связи с чем их проживание в данном помещении является незаконным. Кроме того, судебная коллегия указала на ничтожность заключенного 25 октября 2005 г. между ФГУП "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" и М. договора найма жилого помещения ввиду отсутствия у наймодателя полномочий распоряжаться федеральным имуществом от имени собственника.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с такими выводами суда кассационной инстанции.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся в том числе жилые помещения в общежитиях (п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ).

Согласно ст. 109 ЖК РСФСР (действовавшего на момент вселения истцов в указанное жилое помещение) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях".

Пунктом 10 данного постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.

Следовательно, после принятия администрацией Черноморского экспериментального устричного хозяйства, в дальнейшем реорганизованного и преобразованного в ОАО "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш", решения о вселении М. с семьей в общежитие выданный на вселение ордер подлежал сдаче в администрацию общежития.

Таким образом, неправильным является вывод суда кассационной инстанции о том, что имеющийся в материалах дела корешок ордера на занятие жилой площади в общежитии, выданный А. (брату М.), не может служить допустимым доказательством, подтверждающим законность проживания истцов по первоначальному иску в спорном жилом помещении, так как в силу действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений жилищного законодательства сам ордер, выданный на семью А., подлежал сдаче в администрацию общежития.

Кроме того, отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением.

Также является неправильным и вывод суда кассационной инстанции о том, что договор найма спорного недвижимого имущества от 25 октября 2005 г., заключенный между М. и ФГУП "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш", является ничтожным.

При этом суд исходил из того, что при заключении данного договора ФГУП "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" не являлось лицом, имевшим право действовать от имени собственника, со ссылкой на ст. 99 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

Между тем Верховный Суд РФ в п. 41 постановления Пленума от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что после 1 марта 2005 г. основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является согласно ст. 99 ЖК РФ решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения.

Исходя из приведенных разъяснений администрация государственного унитарного предприятия вправе заключать с гражданами договоры найма специализированных жилых помещений, находящихся у предприятия на праве хозяйственного ведения.

Следовательно, ФГУП "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш", как установлено судом кассационной инстанции, обладавшее указанной недвижимостью на праве хозяйственного ведения, имело право заключать от имени собственника названного общежития - Российской Федерации - договор найма специализированного жилого помещения.

Вывод суда второй инстанции об отсутствии основания для признания торгов от 13 ноября 2007 г. на право заключения договора аренды здания общежития и заключенной по их результатам сделки от 16 ноября 2007 г. недействительными противоречит требованиям закона.

Для заключения договора аренды здания названного общежития с юридическим лицом, в данном случае ООО "Черноморский медицинский центр", основным видом деятельности которого является деятельность санаторно-курортных учреждений, необходимо было перевести его в нежилое помещение.

Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 указанной статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).

Исходя из положений приведенных правовых норм доказательством приобретения жилым помещением статуса нежилого является только решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе.

Судом не установлено, что органом местного самоуправления принималось решение о переводе указанного здания общежития в нежилое помещение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2011 г. отменила, дело направила на новое кассационное рассмотрение.

[введено: 28.05.2013 редактор НЦПИ - Булыгина А.В.]

[проверено: 20.02.2014 редактор НЦПИ - Ковальчук И.В.]