АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ (МУНИЦИПАЛЬНОЙ) ЗЕМЛЕЙ ДОЛЖНА ОПРЕДЕЛЯТЬСЯ С УЧЕТОМ УСТАНАВЛИВАЕМОЙ ДЕЙСТВУЮЩИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ НА УСЛОВИЯХ, ПРЕДУСМОТРЕННЫХ ДО...



В201304378

ОПУБЛИКОВАНО:

БЮЛЛЕТЕНЬ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, 20.11.2013, N 12, (Извлечение)

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25.06.2013 N 5-КГ13-63

АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

(МУНИЦИПАЛЬНОЙ) ЗЕМЛЕЙ ДОЛЖНА ОПРЕДЕЛЯТЬСЯ С УЧЕТОМ

УСТАНАВЛИВАЕМОЙ ДЕЙСТВУЮЩИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ СТАВКИ

АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ НА УСЛОВИЯХ, ПРЕДУСМОТРЕННЫХ

ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ

(Извлечение)

Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) обратился в суд с иском к С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 8 сентября 2003 г. (далее - договор аренды), ссылаясь на следующее. Указанный договор был заключен между Департаментом и некоммерческим партнерством "Международная школа" на условиях аренды для эксплуатации части здания под учебные цели сроком до 24 августа 2011 г. На основании дополнительного соглашения от 26 мая 2005 г. права и обязанности по договору аренды перешли к ООО "АРКОН" для эксплуатации части здания под административные цели и благоустройства территории без права коммерческого использования, возведения временных и капитальных сооружений и организации автостоянки. Впоследствии право собственности на часть здания перешло к С.

В нарушение условий договора аренды С. не внесена арендная плата с 5 июля 2010 г. по 30 июня 2011 г., образовалась задолженность по пени.

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 23 марта 2012 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2012 г., исковые требования удовлетворены частично, постановлено взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды, пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе С. просил об отмене вынесенных судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 25 июня 2013 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.

При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены нарушения норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Судом установлено, что 8 сентября 2003 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и НП "Международная школа" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование указанный земельный участок на срок до 24 августа 2011 г. для эксплуатации части здания под учебные цели.

Согласно приложению N 1 к договору аренды для арендатора с учетом коэффициентов индексации установлена арендная плата исходя из базовой ставки ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земель на основании распоряжения мэра Москвы от 2 апреля 1999 г., составлявшая 54 566 руб.

26 мая 2005 г. между Департаментом (арендодатель), НП "Международная школа" (прежний арендатор) и ООО "АРКОН" (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому права и обязанности арендатора спорного земельного участка перешли к ООО "АРКОН" с 29 октября 2004 г. Цель предоставления участка ООО "АРКОН" - для эксплуатации части здания в административных целях, базовая ставка - 540 000 руб./га.

Дополнительным соглашением от 6 сентября 2005 г. условия договора аренды изложены в следующей редакции: предметом договора является земельный участок, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации части здания под административные цели и благоустройства территории без права коммерческого использования, возведения временных и капитальных сооружений и организации автостоянки.

Распоряжением Департамента от 25 мая 2011 г. адресные ориентиры указанного земельного участка изменены.

21 мая 2010 г. между ООО "АРКОН" (продавец) и С. (покупатель) заключен договор купли-продажи части здания, расположенного по указанному адресу, передача нежилых помещений подтверждена передаточным актом от 28 мая 2010 г.

5 июля 2010 г. С. выдано свидетельство о государственной регистрации права.

25 мая 2011 г. распоряжением Департамента установлено разрешенное использование земельного участка - земельные участки, предназначенные для размещения объектов культуры, искусства.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Департамента, суд исходил из того, что у С. образовалась задолженность по арендным платежам, расчет которой составлен исходя из условий договора аренды.

Полагая расчет обоснованным, суд взыскал в пользу истца сумму основной задолженности и на основании ст. 333 ГК РФ уменьшил размер начисленных пеней.

Доводы ответчика о несогласии со ставкой арендной платы суд признал противоречащими ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции, не согласившись с доводом ответчика о том, что расчет арендной платы должен был производиться в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными постановлением правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с такими выводами судебных инстанций не согласилась по следующим основаниям.

Как указано в ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование этим объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Соответственно стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предписаны соответствующим нормативным актом.

В силу пп. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Постановлением правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" ставки и порядок расчета арендной платы были изменены в централизованном порядке.

Согласно положениям договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и/или уведомления с расчетом платежей, либо с указанием коэффициентов начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом и без внесения изменений, дополнений в договор. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок.

В связи с этим новый размер ставок арендной платы подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ, а также приведенными положениями договора аренды.

При этом обязательного внесения каких-либо изменений в указанный договор аренды в связи с принятием названного постановления правительства Москвы не требовалось.

Это судами учтено не было.

Ссылка суда апелляционной инстанции на положения ст. 4 ГК РФ, согласно которой акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, а также на ст. 422 ГК РФ о соотношении договора и закона ошибочна, поскольку постановление правительства Москвы не является ни актом гражданского законодательства, ни законом по смыслу ст. 3 ГК РФ.

Неправомерна и ссылка суда на п. 4.2 постановления правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП.

Действительно, в соответствии с указанным пунктом Департаменту предписывалось не допускать пересмотр условий действия договоров аренды, приводящий к уменьшению арендных платежей, за исключением договоров аренды с организациями, которым ставки арендной платы устанавливались в соответствии с постановлением правительства Москвы от 29 марта 2005 г. N 162-ПП "О коэффициентах к ставкам арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности", а также с организациями и физическими лицами, освобожденными от земельного налога полностью или частично, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации и г. Москвы.

Между тем данное предписание не могло рассматриваться как исключающее возможность применения новых ставок арендной платы, установленных постановлением правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП, учитывая, что данным актом провозглашен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Мещанского районного суда г. Москвы от 23 марта 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2012 г. отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

[введено: 29.08.2014 редактор НЦПИ - Булыгина А.В.]

[проверено: 15.09.2014 редактор НЦПИ - Гудочкин Р.А.]