ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ ПО ПРЕКРАЩЕННОЙ В СИЛУ ЗАКОНА ДОВЕРЕННОСТИ, НИЧТОЖЕН. ПРИМЕНЕНИЕ ПОСЛЕДСТВИЙ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ТАКОЙ СДЕЛКИ В ФОРМЕ ДВУСТОРОННЕЙ РЕСТИТУЦИИ НЕ СТАВИТСЯ ...



В201203907

В201203907

ОПУБЛИКОВАНО:

БЮЛЛЕТЕНЬ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, 21.09.2012, N 10 (Извлечение)

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31.01.2012 N 24-В11-6

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ

ПО ПРЕКРАЩЕННОЙ В СИЛУ ЗАКОНА ДОВЕРЕННОСТИ, НИЧТОЖЕН.

ПРИМЕНЕНИЕ ПОСЛЕДСТВИЙ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ

ТАКОЙ СДЕЛКИ В ФОРМЕ ДВУСТОРОННЕЙ

РЕСТИТУЦИИ НЕ СТАВИТСЯ В ЗАВИСИМОСТЬ

ОТ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ СТОРОН

(Извлечение)

Б. обратился в суд с иском к О., Ш., Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, а также просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея внести изменения в запись - зарегистрировать прекращение права собственности О. на данную квартиру и зарегистрировать право собственности на эту квартиру за Н.

Впоследствии истец, уточнив требования, просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи и признать недействительным зарегистрированное за О. право собственности на спорную квартиру, как произведенное на основании ничтожных правоустанавливающих документов, и аннулировать записи в ЕГРП. Также просил взыскать судебные расходы в виде оплаты услуг представителя в размере 18 тыс. рублей.

В обоснование заявленного требования истец указал, что является наследником по завещанию от 29 сентября 2009 г. после смерти В., последовавшей 23 сентября 2010 г. (В., как указал истец, фактически приняла наследство в виде упомянутой квартиры, поскольку являлась единственной наследницей первой очереди после смерти своего супруга - А.). Истец обратился к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство. Впоследствии выяснилось, что 22 сентября 2010 г. В. выдала Н. доверенность, которой уполномочила последнюю обменять или продать принадлежащую ей в порядке наследования после смерти мужа спорную квартиру (право собственности В. на квартиру при жизни зарегистрировано не было). Ввиду болезни В. в доверенности за нее расписалась Б. В этот же день был составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому доверенное лицо - Н. от имени доверителя - В. выразила намерение продать указанную квартиру О. (от имени которой выступала Ш.) за 1030 тыс. рублей. При этом Н. получила задаток в 317 200 руб. На следующий день, 23 сентября 2010 г., В. умерла, о чем, как указал истец, знала Н. (племянница мужа В.).

27 октября 2010 г., т. е. после смерти В., Н. зарегистрировала право собственности на спорную квартиру на имя В. и получила свидетельство о государственной регистрации права собственности. 28 октября 2010 г. Н. от имени умершей заключила с О. договор купли-продажи квартиры, право собственности последней на квартиру зарегистрировано в ЕГРП.

Поскольку, как указал истец, на день заключения договора купли-продажи квартиры действие выданной Н. доверенности прекратилось в связи со смертью В., сделка в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной. В связи с этим, а также учитывая то, что квартира находилась во владении Б., истец просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 28 октября 2010 г. и признать недействительным зарегистрированное за О. право собственности на спорную квартиру.

Решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 4 апреля 2011 г. иск удовлетворен, постановлено применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 г. и признать недействительной регистрацию за О. права собственности на данную квартиру, аннулировать регистрационные записи в ЕГРП.

Этим же решением суда с Н., О. и Ш. взысканы солидарно в пользу Б. судебные расходы в виде оплаты услуг представителя. Арест, наложенный на квартиру определением Майкопского городского суда от 17 декабря 2010 г., отменен.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 10 мая 2011 г. указанное решение суда отменено и принято новое решение об отказе в иске.

В надзорной жалобе Б. просил об отмене кассационного определения от 10 мая 2011 г. и оставлении в силе решения суда первой инстанции от 4 апреля 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 31 января 2012 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судом кассационной инстанции.

Суд первой инстанции, разрешая дело и удовлетворяя иск, исходил из того, что В. умерла 23 сентября 2010 г., вследствие чего действие выданной ею 22 сентября 2010 г. Н. доверенности прекратилось с момента смерти в силу подп. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ; Н. не вправе была отчуждать спорную квартиру О.; совершенная по такой доверенности сделка ничтожна.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и принимая новое решение об отказе в иске, сослался на то, что воля В. на отчуждение квартиры подтверждена выданной ею Н. доверенностью, которая не оспорена; О. является добросовестным приобретателем, имущество приобретено ею возмездно, поскольку расчет произведен полностью, предварительный договор купли-продажи квартиры был заключен и задаток передан при жизни собственника.

Однако с выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу подп. 6 п. 1 ст. 188 Г.К РФ действие доверенности прекращается, в частности, вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Согласно п. 1 ст. 166 указанного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 данной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Как указано в ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом первой инстанции установлено, что заключение Н. с О. договора купли-продажи указанной квартиры (28 октября 2010 г.) имело место после смерти доверителя В., последовавшей 23 сентября 2010 г., т. е. по прекращенной в силу закона доверенности. При этом подача Н. документов на регистрацию права собственности на квартиру самой В., а также регистрация права собственности последней на спорную квартиру (27 октября 2010 г.) имели место также после смерти В. Н., заключая договор купли-продажи с О., знала о смерти В.

Таким образом, в силу указанных правовых норм заключенный Н. по доверенности 28 октября 2010 г. с О. договор купли-продажи квартиры, как правильно указал суд первой инстанции, является недействительным в силу ничтожности.

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

По смыслу ст. 167 ГК РФ, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

В связи с этим несостоятелен вывод суда кассационной инстанции о том, что О. (покупатель по единственной сделке) является добросовестным приобретателем и к ней нельзя применить последствия ничтожной сделки.

Судом кассационной инстанции не было также учтено то, что О. не было представлено доказательств уплаты ею оставшейся денежной суммы за квартиру наследнику В. - Б.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 10 мая 2011 г. отменила, оставила в силе решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 4 апреля 2011 г.

[введено: 17.12.2012 редактор НЦПИ - Булыгина А.В.]

[проверено: 12.02.2013 редактор НЦПИ - Сорокин А.В.]