ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАНО ЗА ФАКТИЧЕСКИМ ВЛАДЕЛЬЦЕМ ЭТОГО ИМУЩЕСТВА, ЕСЛИ ОН ВЛАДЕЕТ ИМ НА ОСНОВАНИИ, НЕ ПРЕДУСМОТРЕННОМ ЗАКОНОМ



В201506902

ОПУБЛИКОВАНО:

БЮЛЛЕТЕНЬ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, 24.03.2016, N 4, (Извлечение)

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15.09.2015 N 18-КГ15-143

Право собственности на недвижимое имущество

не может быть признано за фактическим

владельцем этого имущества, если он владеет

им на основании, не предусмотренном законом

Извлечение

П. обратился в суд с иском о признании права собственности на нежилое здание — торгово-остановочный комплекс (далее — остановочный комплекс), расположенный вблизи жилого дома.

Судом установлено, что 1 октября 2011 г. между П. и обществом заключен предварительный договор купли-продажи остановочного комплекса.

Монтирование остановочного комплекса было поручено обществу на основании распоряжения главы местной администрации в целях завершения благоустройства территории, прилегающей к многоэтажному жилому дому, строительство которого завершено.

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи общество обязывалось не позднее 1 апреля 2012 г. зарегистрировать свое право собственности на остановочный комплекс в управлении Росреестра и заключить с П. основной договор купли-продажи имущества не позднее 1 апреля 2012 г.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора купли-продажи П. полностью выполнены обязательства по оплате имущества, однако ответчик до 1 апреля 2012 г. обязательства по регистрации права собственности на остановочный комплекс не исполнил.

1 мая 2012 г. состоялась передача остановочного комплекса истцу, после чего он обратился в орган технической инвентаризации для составления необходимой технической документации.

Рассматривая дело, суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст.ст. 309, 310, 454, 550, 551 ГК РФ, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания за истцом права собственности на имущество, указав, что общество не выполнило обязательств по оформлению технической и правовой документации и передаче в собственность построенного объекта недвижимости, а П. является фактическим собственником возведенного нежилого здания - остановочного комплекса.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 15 сентября 2015 г., рассмотрев дело в кассационном порядке, признала выводы судов первой и апелляционной инстанций ошибочными, не основанными на законе по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Поскольку в установленный договором срок (до 1 апреля 2012 г.) основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, постольку в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

При таких обстоятельствах, в отсутствие между сторонами договорных отношений по поводу спорного имущества, у судебных инстанций не имелось правовых оснований для применения положений указанных выше статей Гражданского кодекса РФ, регулирующих исполнение договорных отношений сторон по купле-продаже недвижимости.

Ссылка судебных инстанций на ст. 222 ГК РФ также является неправомерной.

В соответствии с пп. 1 - 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Судом установлено, что письмом от 15 февраля 2007 г. местная администрация уведомила общество о запрете на заключение договоров аренды на земельные участки, расположенные под остановочным комплексом, и отказала в предоставлении соответствующего земельного участка. Остановочный комплекс возводился не П., а обществом, которое с иском о признании права собственности на самовольную постройку не обращалось и разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию не получало.

Кроме того, как указал суд, право собственности на остановочный комплекс за обществом зарегистрировано не было.

Между тем согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

То обстоятельство, что 1 мая 2012 г. состоялась передача имущества от общества П., само по себе не могло привести к возникновению права собственности на него, поскольку такого основания возникновения права собственности ст. 218 ГК РФ не предусмотрено.

Таким образом, поскольку у общества не возникло право собственности на остановочный комплекс по основаниям, предусмотренным действующим гражданским законодательством, постольку за П. как фактическим владельцем этого объекта также не может быть признано право собственности.

Ввиду приведенных обстоятельств Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и, не передавая дело на новое рассмотрение, приняла новое решение - об отказе в удовлетворении исковых требований П. к обществу о признании права собственности на нежилое здание - остановочный комплекс, расположенный вблизи жилого дома.

[введено: 12.05.2016 оператор НЦПИ - Ягафарова Г.М.]

[проверено: 13.05.2016 главный специалист НЦПИ - Булыгина А.В.]